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LESER FRAGEN – EXPERTEN ANTWORTEN

Wohnfläche berechnen beim Hobbyraum

Wolfgang P.: „Ich habe vor einiger Zeit eine Eigentumswohnung in einer größeren Wohnanlage gekauft. Die Wohnung besteht aus zwei Wohneinheiten, die erste liegt im Erdgeschoss, die zweite im Kellergeschoss. Beide Wohnungsteile sind mit einer innen liegenden Wendeltreppe verbunden. In der Teilungserklärung ist jede Einheit als separater Miteigentumsanteil aufgeführt, der Wohnraum im Kellergeschoss ist als Hobbyraum bezeichnet. Der Hobbyraum ist beheizbar, die lichte Raumhöhe vom Boden bis zur Decke beträgt mehr als 2,20 Meter. Es sind zwei Fenster eingebaut; über die beiden betonierten Kellerschächte dringt etwas Tageslicht in den Raum. Da ich die Wohnung vermieten möchte, stellt sich die Frage, ob im Mietvertrag die volle Grundfläche des Hobbyraumes als Wohnfläche angesetzt werden kann oder ob die Fläche reduziert werden muss? Noch eine Frage: Laut Gemeinschaftsordnung werden die Warmwasser-Kosten zu 70 Prozent nach Verbrauch, zu 30 Prozent nach Wohnfläche (Nutzfläche) und die Heizungskosten zu 50 Prozent nach Verbrauch und zu 50 Prozent nach Wohnfläche (Nutzfläche) auf die Sondereigentumseinheiten umgelegt. Ist das in Bezug auf Keller- und Hobbyräume überhaupt zulässig?“

Bei Hobbyräumen handelt es sich um Zimmer, die nach den baurechtlichen Normen nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet sind. Grund für diese Qualifikation ist meist, dass der gesetzlich für Wohnräume vorgesehene Lichteinfall nicht im erforderlichen Maße existiert oder es an einem zweiten Fluchtweg mangelt. Die Frage, in welchem Umfang derartige Hobbyräume im Rahmen eines Mietverhältnisses der Wohnfläche zuzuordnen sind, ist schwierig zu beantworten, weil es keine verbindliche Methode der Wohnflächenberechnung bei nicht preisgebundenen Mietverhältnissen gibt. Als Berechnungsmethode können neben der Wohnflächenverordnung unter anderem die Vorschriften der § 42 – 44 der Zweiten Berechnungsverordnung, die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum anzuwenden ist, herangezogen werden. Alternativ kommt aber auch eine Wohnflächenberechnung nach der DIN 283 in Betracht. Gerade im hier vorliegenden Fall führen diese Berechnungsmethoden zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen. Während die Zweite Berechnungsverordnung ebenso wie die Wohnflächenverordnung von einer kompletten Anrechnung des Hobbyraums auf die Wohnfläche ausgehen, darf die Fläche des Hobbyraums nach der DIN 283 nur zur Hälfte angesetzt werden. Welche der konkreten Berechnungsmethoden zur Anwendung gelangt, kommt nach der Rechtsprechung des BGH in erster Linie darauf an, ob die Parteien hierzu eine konkrete Vereinbarung getroffen haben. Ist dies nicht der Fall, so ist zu fragen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Dies muss vom Gericht, gegebenenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen, ermittelt werden. Im Großraum München geht die Rechtsprechung bislang von einer Anwendung der (eigentlich längst veralteten) DIN 283 aus, sodass die Hobbyräume mit der Hälfte ihrer Fläche anzusetzen sein werden.

Bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten kommt es dagegen nicht darauf an, ob die betreffenden Räume als Wohnfläche zu nutzen sind oder nicht, vielmehr ist die komplette beheizbare Fläche zugrunde zu legen. Die nach der Gemeinschaftsordnung hier vorgesehene Kostenaufteilung ist somit zulässig.

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