LESER FRAGEN – EXPERTEN ANTWORTEN

Was in Wohnanlagen mit zwei Häusern gilt

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Martin S.: „Wir besitzen in München in einer Wohnanlage mit 27 Wohneinheiten eine kleine Eigentumswohnung. Die Wohnungen sind aufgeteilt auf zwei Gebäude, Aufteilung der Wohnungen in den beiden Gebäuden beträgt 19 zu acht. Die Eigentümer in dem Gebäude mit 19 Wohnungen lassen sich aufgrund ihrer Mehrheit per Beschluss ständig Verbesserungen genehmigen (neue Fenster, neue Balkone etc.), Kostenrechnung meist durch Sonderumlagen, aufgeteilt nach Tausendstelanteilen auf alle Eigentümer. Wir, mit einer Wohnung im Gebäude mit acht Wohnungen, bekommen unsere Anträge auf Verbesserungen aufgrund der Mehrheit der 19 Eigentümer meist nicht durch, bezahlen aber immer entsprechend der Tausendstelanteile mit, wenn im Gebäude mit den 19 Wohnungen Verbesserungen durchgeführt werden. Gibt es rechtliche Möglichkeiten, diese Ungleichheit zu beseitigen?“

Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren Gebäuden, spricht man von einer Mehrhausanlage. Das in Deutschland gültige Wohnungseigentumsgesetz enthält keine speziellen Vorschriften für solche Fälle. Es besteht aber die Möglichkeit, entsprechende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung zu treffen, etwa zur Verteilung der Kosten, die nur ein Gebäude betreffen.

Sie sollten deshalb zunächst prüfen, ob in Ihrer Gemeinschaftsordnung eine solche Regelung getroffen wurde. Sollte in Ihrer Gemeinschaftsordnung keine solche Regelung getroffen worden sein, haben alle Wohnungseigentümer auch bei einem Beschluss, der nur das jeweils andere Gebäude der Mehrhausanlage betrifft, ein Stimmrecht. Dies gilt auch für den von Ihnen beschriebenen Fall der Erneuerung der Fenster oder der Balkone des jeweils anderen Gebäudes. Mit den entstehenden Kosten werden alle Wohnungseigentümer belastet. Die Verteilung der Kosten erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern die Gemeinschaftsordnung hierfür keine andere Regelung vorsieht.

Ich gehe davon aus, dass es sich bei denen von Ihnen erwähnten Verbesserungen der Fenster und Balkone um Instandsetzungsmaßnahmen handelt. Diese liegen vor, wenn größere Schäden und Mängel beseitigt werden, die zum Beispiel durch Alterung oder Abnutzung entstanden sind. Auch an Ihren Fenstern und Balkonen könnten Schäden und Mängel bestehen und Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sein. Für die Durchführung solcher Maßnahmen ist zwar ein Mehrheitsbeschluss erforderlich. Kommt dieser nicht zustande, haben Sie oder jeder andere Wohnungseigentümer aber die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit dieses so genannten Negativbeschlusses durch ein Gericht überprüfen zu lassen.

Möglicherweise werden Sie durch die Ablehnung in Ihrem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt. Ob dies tatsächlich der Fall ist, kann ich mit den mir bisher vorliegenden Informationen leider nicht beurteilen. Für eine abschließende Beratung sollten Sie den Sachverhalt deshalb ausführlich einem Rechtsanwalt Ihrer Wahl oder einem Eigentümerverband schildern.

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