Wenn der Miteigentümer den Garten zubaut

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leser fragen – experten antworten Hans Dieter R.

: „Wir sind Miteigentümer einer aus drei Parteien bestehenden Eigentümergemeinschaft. Der Eigentümer im Erdgeschoss darf laut Teilungserklärung die Grundstücksfläche vor seiner Wohnung allein nutzen. Dort heißt es auch, dass er ein genehmigungsfreies Gartenhäuschen oder Ähnliches bauen darf. Nun hat er aber mit umfangreichen Bauarbeiten begonnen. Möglicherweise ist die Stromversorgung in der Garage gefährdet, weil das Versorgungskabel mit in das Fundament einbetoniert wurde. Außerdem werden die Lüftungsklappen unserer Garage durch den Bau verdeckt. Die Hausverwaltung unternimmt nichts. Wie sehen Sie die Situation?“

Nach Ihrer Schilderung verfügt der Eigentümer der Erdgeschosswohnung über ein Sondernutzungsrecht an der Grundstücksfläche vor seiner Wohnung. Damit verfügt er über das alleinige Nutzungsrecht an diesem bestimmten Grundstücksteil. Dennoch bleibt die Fläche Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Daher kann er sie zwar nutzen, doch darf er keine baulichen Änderungen vornehmen ohne Einwilligung der Gemeinschaft. Nun wurde in der Teilungserklärung festgelegt, dass ein genehmigungsfreies Gartenhäuschen gebaut werden darf. Eine Baugenehmigung ist in Bayern derzeit im Wesentlichen für solche Gebäude nicht nötig, deren Brutto-Rauminhalt 75 m³ nicht überschreitet. Nach Ihren Angaben liegt das Gebäude bei rund 60 m³. Gleichwohl sollten Sie sich bei der Baubehörde erkundigen, ob dem Bauvorhaben nicht Regelungen im Bebauungsplan entgegenstehen oder Grenzabstände zu wahren sind. Das Sondernutzungsrecht darf der Eigentümer allerdings nicht in einer Weise ausüben, die den anderen Eigentümern einen Nachteil verschafft, der über das bei einem geordneten Zusammenleben Unvermeidbare hinausgeht. Von einem solchen Nachteil kann wohl dann ausgegangen werden, wenn tatsächlich durch das Fundament die Stromversorgung der Garage gefährdet ist oder wenn die Lüftung der Garage nicht mehr gesichert wird. Zunächst sollten Sie noch einmal den Verwalter auffordern, tätig zu werden, das wäre für Sie die einfachste Lösung. Logisch anschließen würde sich eine Eigentümerversammlung, die entsprechende Beschlüsse fassen kann und muss. Dauert dieser Weg zu lange, können Sie selbst sofort den Weg der Klage auf Unterlassung beschreiten. Einfacher für Sie wäre es allerdings, wenn die Gemeinschaft diesen Anspruch geltend macht.

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