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Wie der Verwaltungsbeirat bestimmt wird

Andreas Reng,Rechtsanwalt,Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband
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Andreas Reng,Rechtsanwalt,Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband

Hans B.: „Meine Frau hat 2006 eine Eigentumswohnung erworben.

In der Anlage mit 85 Wohnungen gibt es seit 1999 ein Verwaltungsbeirat bestehend aus fünf Eigentümern. Zwei der fünf Eigentümer teilten sich laut Protokoll ein Mandat. 2006 schied eine der Beiträtinnen aus, die sich das Mandat geteilt hatten. Daraufhin erklärte der Mann der verbliebenen Beirätin, dass er das gesamte Mandat (das der ausgeschiedenen Beirätin und das seiner Frau) übernehmen würde. Die Anwesenden waren einverstanden. Ein formaler Beschluss wurde nie gefasst. Die Teilungserklärung enthält nichts zum Thema Beiräte. Ich halte die Zusammensetzung und die Tätigkeit des Beirats für rechtswidrig. Eine entsprechende Nachfrage bei der Verwaltung blieb trotz Erinnerung unbeantwortet. Was kann ich tun?“

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht vor, dass die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen können. Dabei besteht ein Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Wird eine andere Anzahl an Verwaltungsbeiräten gewählt, macht dies den Beschluss zwar rechtswidrig, gleichwohl ist er wirksam, wenn nicht innerhalb von einem Monat ab Beschlussfassung von einem Eigentümer eine Anfechtungsklage eingereicht und der Beschluss vom Gericht aufgehoben wird.

Auch die Tatsache, dass zwei Eigentümer sich ursprünglich ein Mandat geteilt haben, ist vom Gesetz so nicht vorgesehen und insoweit rechtswidrig. Jedenfalls haben die beiden Beirätinnen im Jahr 2006 ihr Mandat niedergelegt und ihre Funktion als Verwaltungsbeiräte damit verloren. Die übrigen Verwaltungsbeiräte haben ihre Stellung indes behalten.

Der Ehemann der ausgeschiedenen Beirätin ist nicht Verwaltungsbeirat geworden, da es hierfür eines formalen Beschlusses bedurft hätte. Sollte letzterer Aufgaben wahrnehmen, die nur einem Verwalter zustehen, kann dies zu rechtlichen Problemen führen. So wären etwa in einer Eigentümerversammlung, welche diese Person in ihrer tatsächlich nicht existierenden Funktion als Verwaltungsbeirat einberufen hat, gefasste Beschlüsse anfechtbar.

Um für die Zukunft rechtliche Klarheit zu schaffen, ist anzuraten, dass ein Eigentümer rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung bei der Hausverwaltung den Antrag stellt, den Verwaltungsbeirat neu zu wählen. Einen derartigen Antrag auf Beschlussfassung darf die Hausverwaltung nicht ignorieren. Bei der Wahl sollte dann darauf geachtet werden, dass, wie im Gesetz vorgesehen, drei Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss bestimmt werden.

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am besten per E-Mail an:

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