Wer Reparaturen bezahlen muss

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Instandhaltung? Modernisierung? Schönheitsreparatur? Die Frage nach den Kosten sorgt oft für Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern.   foto: Panthermedia

So recht blickt kaum ein Mieter durch: Was muss der Vermieter instandsetzen? Nicht selten haben auch Vermieter Probleme – zum Beispiel mit der „Kleinreparatur-Klausel“. Was muss der Mieter reparieren? Und welche Modernisierung hat ein Mieter zu dulden?

Miete

von Maik Heitmann und Wolfgang Büser

Im Grunde ist der Vermieter für große und kleine Reparaturen zuständig. Er hat aber das Recht, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass der die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden trägt. Allerdings ist diese „Kleinreparaturklausel“ nur gültig, wenn

-es sich um die Beseitigung einer Bagatelle handelt,

-diese nicht mehr als 75 Euro bis zu maximal 100 Euro kostet und

-sie sich auf Teile bezieht, die der Mieter häufig „zwischen den Fingern hat“ (tropfender Wasserhahn, Schäden an Türgriffen, Rollläden oder an Lichtschaltern, an Wasserhähnen oder Klingeln).

Wichtig auch: Kostet eine Reparatur auch nur einen Euro mehr als die im Mietvertrag angegeben Höchstsumme, so braucht sich der Mieter gar nicht zu beteiligen. Beispiel: Höchstgrenze 75 Euro, Rechnung für die Reparatur eines angerissenen Rollladengurtes: 80 Euro. Der Vermieter muss die Rechnung in voller Höhe tragen.

Obergrenze fürs Jahr muss sein

Außerdem muss es eine Jahres-Obergrenze für alle Reparaturen geben. Üblich sind 300 Euro oder acht Prozent der Jahreskaltmiete, so der Deutsche Mieterbund. Nicht erlaubt ist es, dass ein Vermieter für Kleinreparaturen einen festen Zuschlag zur Miete berechnet, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat (Aktenzeichen: VII ZR 83/07). Wichtig ebenfalls: Den Handwerker-Auftrag muss – von Notfällen abgesehen – stets der Vermieter erteilen.

Instandhaltung ist Vermietersache

Instandhaltungen sind vorbeugende Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Zustand aufrechterhalten beziehungsweise drohende Schäden „im Keim ersticken“. Anders die Instandsetzung. Die ist so definiert, dass ein „ordnungswidriger Zustand in einen ordnungsgemäßen zu überführen“ ist (zum Beispiel muss ein nicht zu reparierender Wasserboiler ausgetauscht werden). Für beide Maßnahmen schreibt das Gesetz vor, dass sie vom Vermieter auszuführen sind. Zwei Ausnahmen gibt es: Die (regelmäßig angewandte) Abwälzung der alle paar Jahre durchzuführenden Schönheitsreparaturen auf die Mieter. Und es darf (mit Abstrichen) eine „Bagatellreparaturklausel“ geben (wie beschrieben).

Modernisierung darf umgelegt werden

Eine Modernisierung darf der Vermieter durchführen, wenn einer der drei Punkte beabsichtigt ist:

-Verbesserung der Mietsache,

-Einsparung von Energie oder Wasser

-oder die Schaffung von neuem Wohnraum.

Der Vermieter hat spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten Art, Umfang und Beginn sowie die voraussichtliche Dauer mitzuteilen; ebenso die zu erwartende Mieterhöhung. Maximal elf Prozent der Baukosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – und zwar dauerhaft, nicht nur bis die Kosten wieder drin sind.

Härten im Einzelfall

Meist stimmt der Mieter zu. Sieht er sich als Härtefall (er kann zum Beispiel die höhere Miete nicht bezahlen), so ist der Einzelfall zu prüfen. Gegebenenfalls hat der Vermieter die Modernisierung auf eigene Kosten durchzuführen. Das heißt: Der Mieter muss die Modernisierungsmaßnahme, die der Vermieter zum Beispiel für alle Wohnungen des betreffenden Hauses plant, dulden – einschließlich der damit verbundenen Unannehmlichkeiten, die in den ersten drei Monaten der Arbeiten nicht einmal eine Mietminderung rechtfertigen. Erst nach Abschluss der Arbeiten geht es dann ans Eingemachte, wenn die Frage zu klären ist, ob tatsächlich ein Härtefall vorliegt, etwa wegen des Alters des Mieters oder dessen geringen Einkommens.

Jedem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens mit den Details – unter anderem zur voraussichtlichen Mieterhöhung – zum Ende des übernächsten Monats kündigen. (Beispiel: Das Schreiben kommt im August. Der Mieter kann bis Ende Oktober zum 31. Dezember kündigen.)

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