Erbschaftssteuer vermeiden

Immobilen-Ratgeber: Haus geerbt - was nun?

Steuervorteile für geerbtes Familienheim fallen bei Schenkung weg. Wenn der Ehe- oder Lebenspartner stirbt, dann sieht der Staat für den überlebenden Partner beim geerbten Familienheim erhebliche Steuervorteile vor. Doch die Grundbedingung dafür ist, dass die Immobilie nicht vor Ablauf von zehn Jahren verkauft oder verschenkt wird. In dieser Hinsicht ist die Rechtsprechung laut Infodienst Recht und Steuern der LBS sehr streng.
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Steuervorteile für geerbtes Familienheim fallen bei Schenkung weg. Wenn der Ehe- oder Lebenspartner stirbt, dann sieht der Staat für den überlebenden Partner beim geerbten Familienheim erhebliche Steuervorteile vor. Doch die Grundbedingung dafür ist, dass die Immobilie nicht vor Ablauf von zehn Jahren verkauft oder verschenkt wird. In dieser Hinsicht ist die Rechtsprechung laut Infodienst Recht und Steuern der LBS sehr streng.

Eine Frage, die viele unserer Leser umtreibt: Sie erben ein Haus und müssen hohe Erbschaftsteuer zahlen. Wie kann ich diese vermeiden? Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern, und Paul Grötsch, Fachanwalt für Erbrecht, Deutsches Forum für Erbrecht, München, beantworten die wichtigsten Fragen.

Sind die Freibeträge für Erben angesichts der gerade in München enorm gestiegenen Immobilienpreise nicht zu niedrig?

Kirchhoff: Ja, die Freibeträge sind angesichts der Immobilienpreise in München viel zu niedrig. Das waren sie schon bei der Reform des Erbschaftsteuergesetzes, das hat sich noch verstärkt. Dazu kommen erhebliche Bewertungsprobleme, die gerade in München eine Rolle spielen, wenn etwa die erzielbaren Mieterträge in die Bewertung einfließen und nicht die tatsächlich erzielten Mieterträge. Denn viele Vermieter – gerade die älteren – haben noch niedrige Mieten mit ihren Mietern vereinbart oder die Mieten lange nicht erhöht. Das ist im Erbfall ein Problem, da der Wert der Immobilie mittels der erzielbaren Mieten – in diesen Fällen ein rein fiktiver Wert – ermittelt wird. Da bleibt in vielen Fällen nur der Verkauf der Immobilie, um die Steuer zu zahlen. Wir nennen das kalte Enteignung.

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Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern

Haben Sie schon die Politik kontaktiert?

Kirchhoff: Wir haben die Freibeträge mehrfach angesprochen, aber die Politiker fürchten scheinbar die Debatte, dass durch eine Ausweitung der Freibeträge „die Reichen“ bevorzugt werden. Doch davon könnte in München und in vielen anderen bayerischen Orten halt nicht die Rede sein. Vielmehr würde es den nicht reichen Immobilieneigentümern helfen, ihre Immobilien für die Familie zu erhalten.

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Was kann der Erblasser und der potenzielle Erbe machen, um eine größere Erbschaftsteuerzahlung zu vermeiden oder wenigstens zu vermindern?

Kirchhoff: Meine Lieblingsantwort: Das kommt darauf an. Der Erblasser sollte seine Immobilie erst mal behalten und zu Lebzeiten nur das weitergeben, was er auch entbehren kann und nicht mehr braucht. Häuser und Wohnungen kann ich in Form einer Schenkung stückweise zu Lebzeiten an meine Kinder weitergeben, um die Freibeträge von 400 000 Euro pro Kind alle zehn Jahre zu nutzen.

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Wie hoch ist die Erbschaftsteuer, wenn ich ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von zwei Millionen Euro erbe?

Grötsch: Als Kind haben Sie einen Freibetrag von 400 000 Euro, bleiben 1,6 Millionen zu versteuern. Bei Erbschaftsteuerklasse 1 sind das dann 19 Prozent von 1,6 Millionen, macht 304 000 Euro Steuer, für die Sie gegebenenfalls einen Kredit aufnehmen müssten. Das ist gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase meist gut möglich, bei der extrem hohen Sicherheit für die Banken bei diesen Erben. Dass man wirklich eine Immobilie verkaufen muss, ist damit oft vermeidbar.

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Wie kann ich in diesem Fall die Erbschaftsteuer vermeiden?

Grötsch: Wenn es sich um ein Eigenheim, in dem die Eltern gewohnt haben, handelt, kann das Kind komplett von der Steuer – egal wie viel das Haus wert ist – befreit werden. Dazu muss das Haus eigengenutzt sein und darf nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. Der Erbe muss im Erbfall unverzüglich, das heißt in der Regel innerhalb von sechs Monaten, einziehen und zehn Jahre darin wohnen. Wenn das Haus über 200 Quadratmeter hinausgeht, muss man es anteilig versteuern.

Paul Grötsch, Fachanwalt für Erbrecht, Deutsches Forum für Erbrecht, München

Was für Möglichkeiten gibt es noch?

Kirchhoff: Beim Nießbrauch gebe ich das Grundstück zu Lebzeiten an meine Kinder weiter, aber behalte mir die Nutzung und das Einkommen daraus vor. Das muss aber gut durchdacht und formuliert sein. Wenn ich in der Immobilie auch noch eine Wohnung habe, sollte ich mir auf jeden Fall ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Denn es könnte sein, dass das Haus verkauft wird, und dann ist die Wohnung auch weg.

Wie sähe es aus bei einem Mietshaus mit einem Verkehrswert von fünf Millionen Euro?

Grötsch: Ist der Erbfall schon eingetreten, ist es immer schwierig, noch etwas zu gestalten. Bei fünf Millionen Vermögenswert müssen die Tochter oder der Sohn 4,6 Millionen Euro mit 19 Prozent versteuern. Dann sind wir bei 874 000 Euro. Daher sollte bei großen Vermögen relativ frühzeitig und noch zu Lebzeiten gehandelt werden. Neben Schenkungen und Nießbrauch (siehe Kasten) kann man auch die Enkel schon einbeziehen. Die haben einen Freibetrag von 200 000 Euro und müssen darüber hinausgehende Beträge über 600 000 Euro wie die Kinder mit 19 Prozent versteuern. Hat der spätere Erblasser zum Beispiel zwei Kinder und drei Enkel, könnte er lebzeitig an die Kinder je einen Anteil an der Immobilie im Wert von 400 000 Euro, an die drei Enkel je im Wert von 200 000 Euro übertragen. Insgesamt wäre also eine Übertragung im Wert von 1 800 000 Euro möglich, ohne dass Steuer anfiele. Behält er sich noch den Nießbrauch vor, könnten die Anteile sogar noch erhöht werden, da der Kapitalwert des Nießbrauchs den Schenkungswert reduziert. 

Was kann man bei großen Vermögen noch machen?

Kirchhoff: Eigentümer von einem großen Immobilienbesitz überführen das Vermögen in eine Immobiliengesellschaft. Dann zählt das Erbe als Betriebsvermögen und es gibt in der Regel eine Verschonung von 85 Prozent des Vermögens. Das sollte man ganz genau durchrechnen, und es muss auf jeden Fall ein guter Anwalt helfen.

Das Interview führte Christian Vordemann für die OVB-Heimatzeitungen

Stichwort „Nießbrauch“

Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen/Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die „Fruchtziehung“, das heißt, das Erzielen von Einkommen daraus.

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