LESER FRAGEN – EXPERTEN ANTWORTEN

Probleme mit dem Nießbrauch

Markus KühnRechtsanwalt Finanzfachwirt,FinanzökonomGrafing
+
Markus KühnRechtsanwalt Finanzfachwirt,FinanzökonomGrafing

Edmund K.: „Ich habe eine Eigentumswohnung, die mit einem lebenslangen Nießbrauch belegt ist. Der Nießbrauchnehmer (79 Jahre alt) erwägt die Vermietung der Wohnung. Dazu habe ich ein paar Fragen: Ist der Nießbrauchnehmer verpflichtet, die Vermietung dem Eigentümer bzw. Verwalter anzuzeigen? Ist der Eigentümer der Wohnung vor Einzug des Mieters berechtigt, die Wohnung zu besichtigen, um den Zustand festzuhalten? Habe ich ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Nießbrauchnehmer verstirbt und der Eigentümer möchte die Wohnung verkaufen? Wer kommt für Schäden auf, wenn nach dem Tod des Nießbrauchnehmers der Mieter auszieht und Schäden hinterlässt? Sind die Erben des Nießbrauchnehmers in der Pflicht? Wer muss den Eigentümer über das eventuelle Ableben des Nießbrauchnehmers informieren?

Der Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht an dem belasteten Gegenstand, hier also der Wohnung, sofern nicht einzelne Nutzungen bei der Bestellung des Nießbrauchs ausgeschlossen wurden. Der Nießbraucher kann die Wohnung vermieten. Er muss dies grundsätzlich dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft anzeigen, schon damit dieser die regelmäßigen Abrechnungen erstellen kann.

Ein Besichtigungsrecht haben Sie als Eigentümer grundsätzlich nicht. Nach § 1034 BGB können aber der Eigentümer (und der Nießbraucher) den Zustand der Sache auf eigene Kosten durch Sachverständige feststellen lassen. Wenn der Nießbraucher nach Vermietung der Wohnung stirbt, finden die für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnraum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung. Der Eigentümer tritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dadurch soll verhindert werden, dass der Mieter sein vom Nießbraucher abgeleitetes Besitzrecht mit dem Ende des Nießbrauchs verliert. Der Mietvertrag besteht dann also grundsätzlich fort. Allerdings hat der Eigentümer das Recht, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Mit diesem außerordentlichen Kündigungsrecht soll wiederum dem Eigentümer die Möglichkeit gegeben werden, sich von dem aufgedrängten Mietvertrag zu lösen. Für eventuelle Schäden beim Auszug des Mieters haftet natürlich dieser selbst. Sie können dafür zunächst die Kaution des Mieters heranziehen. Über das Ableben des Nießbrauchers muss Sie grundsätzlich niemand informieren, die Erben müssen Ihnen aber die Wohnung (Schlüssel etc.) zurückgeben. Auch braucht der Hausverwalter einen neuen Ansprechpartner.

Kommentare