Bodo K.: „Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage mit 44 Wohneinheiten. Die Häuser sind untereinander mit einer gemeinsamen Tiefgarage verbunden. Bereits Anfang November habe ich festgestellt, dass die automatische Schließanlage zur Tiefgarage nicht in Ordnung ist und deshalb die Tiefgarage öfter tags und nachts länger offensteht. Dadurch hat jeder Unbefugte Zugang bis unmittelbar vor die Wohnungstür. Ich habe sofort die Hausverwaltung verständigt. Doch die hat bis heute nichts unternommen. Wir hatten schon öfter Ärger mit der Hausverwaltung. Was können wir tun? Eine Ablösung der Hausverwaltung würde das Sicherheitsproblem ja nicht zeitnah lösen.“

Als Wohnungseigentümer haben Sie einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung. Die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und zu den wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters. Der Hausverwalter ist also dazu verpflichtet, für die Reparatur der Schließanlage Ihrer Tiefgarage zu sorgen. Da Ihr Hausverwalter untätig bleibt, sollten Sie als Wohnungseigentümer aktiv werden. Zunächst sollten Sie versuchen, das Problem in einem persönlichen Gespräch zu klären. Führt dies nicht weiter, sollten Sie den Hausverwalter schriftlich auffordern, die notwendigen Maßnahmen zu veranlassen. Dazu sollten Sie ihm eine angemessene Frist von etwa zwei Wochen setzen. Lässt der Verwalter auch diese Frist verstreichen ohne etwas zu tun, können Sie – um weiter Druck auszuüben – diesen abmahnen. Da er Ihr Recht auf eine ordnungsmäßige Verwaltung verletzt, können Sie ihm die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags für den Fall androhen, dass er weiterhin untätig bleibt. Dies sollte zeitnah erfolgen, also innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der schriftlich gesetzten Frist. Bleibt der Verwalter auch weiterhin untätig, haben Sie schließlich die Möglichkeit, durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer eine vorzeitige Abberufung des Verwalters herbeizuführen, den Verwaltervertrag zu kündigen und einen neuen Verwalter zu bestellen. Die bereits erteilte Abmahnung wird Ihnen dabei behilflich sein.