LESER FRAGEN – EXPERTEN ANTWORTEN

Wer für die neuen Fenster zahlt

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Friedrich E.: „Die Holzfenster unserer Wohnanlage mit 30 Einheiten sind nach fast 50 Jahren instandsetzungsbedürftig. Die Hausverwaltung hat mir dies bei einem Ortstermin bestätigt. Die Eigentümerversammlung hat einen Austausch jedoch abgelehnt, da der Nachweis der Schadhaftigkeit von mir nicht erbracht worden sei. Muss ich die Gutachterkosten für Gemeinschaftseigentum tragen? Falls ein Austausch notwendig sei, habe ich nur Anspruch auf Fenster vom Qualitätsstandard und Preisniveau der alten Fenster (als Fenster von 1970). Die Kosten der Verglasung müsse ich auf jeden Fall selbst tragen, da laut Teilungserklärung Glasschäden aller Art zu Lasten des Sondereigentümers gingen. Ist das alles rechtens?“

In der Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich die Gemeinschaft für den Austausch von Fenstern zuständig, denn Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung beziehungsweise die Teilungserklärung kann etwas anderes regeln, das muss allerdings auch klar und eindeutig geschehen. Bleiben die Regelungen unklar oder unvollständig, geht dies zulasten der Gemeinschaft. Daher sollten Sie zunächst die für Ihre Gemeinschaft geltenden Regelungen prüfen.

Sie schreiben, dass Glasschäden aller Art zulasten der Sondereigentümer gehen. Das ist durchaus zulässig. Doch dürfte es sich im geschilderten Fall nicht um einen reinen Glasschaden handeln, sondern es geht um den Austausch der schadhaften Fenster. Sind die Fenster instandsetzungsbedüftig, können Fenster im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung ausgetauscht werden. Das Qualitätsniveau von 1970 muss dabei nicht eingehalten werden, es können dabei selbstverständlich Fenster heutigen Qualitätsstandards (vergleichbar) eingebaut werden. Hierzu ist eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung notwendig.

Bei schadhaften Fenstern haben Sie in der Regel einen Anspruch auf Zustimmung. Wird eine Änderung des Fensterstandards vorgenommen, werden etwa Holz- gegen Kunststofffenster ausgetauscht, handelt es sich in der Regel um eine Modernisierungsmaßnahme, die eine dauerhafte Wohnwertverbesserung nach sich zieht. In diesem Fall muss ein sogenannter doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss herbeigeführt werden, also eine Mehrheit von mehr als drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Hier besteht jedoch kein Anspruch auf Zustimmung. Stimmt die Gemeinschaft Ihrem Antrag nicht zu, müssen Sie diesen Antrag vor Gericht durchsetzen.

In der Regel dürfte die Gemeinschaft verpflichtet sein, die Gutachterkosten zu übernehmen. Dies ist zumindest für Gutachterkosten zur Feststellung von Feuchtigkeitsschäden so entschieden worden. Doch spätestens, wenn Sie Ihren Anspruch vor Gericht durchsetzen müssen, wird das Gericht selbst einen Gutachter einsetzen, um Ihren Anspruch zu prüfen. Ein von Ihnen beauftragtes Gutachten wird in der Regel nicht berücksichtigt.

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