Neue Energie-Regeln für Immobilien

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Überarbeitete Energieausweise, neue Heizkessel, schärfere Energie-Richtlinien für Neubauten – zum 1. Mai tritt eine neue Energieeinsparverordnung in Kraft.

Mit ihr will die Bundesregierung die Energieeffizienz von Eigenheimen erhöhen. Was ändert sich für Hausbesitzer? Ein Überblick.

Energie-einsparverordnung

Überarbeitete Energieausweise, neue Heizkessel, schärfere Energie-Richtlinien für Neubauten – zum 1. Mai tritt eine neue Energieeinsparverordnung in Kraft. Mit ihr will die Bundesregierung die Energieeffizienz von Eigenheimen erhöhen. Was ändert sich für Hausbesitzer? Ein Überblick.

von Katja Fischer und Katharina Selle

Künftig sollen Käufer und Mieter einer Immobilie direkt erkennen können, wie es etwa um die Heizungsanlage und Dämmung der neuen vier Wände bestellt ist. Mit der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV), die am 1. Mai in Kraft tritt, kommen auf Hausbesitzer und Bauherren einige Veränderungen zu, die Investitionen nötig machen.

Energiesparausweis

Der neue Energieausweis soll auf den ersten Blick Klarheit über den Energieverbrauch einer Immobilie bringen. Zwar muss der Ausweis schon seit 2009 für Gebäude, die vermietet oder verkauft werden sollen, ausgestellt werden. Seine Vorlage wird aber erst jetzt – spätestens bei der Besichtigung – zur Pflicht. Bislang war dies nur notwendig, wenn die Mieter oder Käufer es ausdrücklich verlangten. Bei Vertragsabschluss muss dem Mieter das Dokument ausgehändigt werden. Laut Verbraucherzentrale Berlin soll das stichprobenartig kontrolliert werde. Zuständig sind die Bundesländer.

Laut Ulrich Löhlein vom Immobilienverband Deutschland sind Energieausweise noch weit davon entfernt, wirklich aussagekräftig zu sein. 40 Prozent des Energievebrauchs seien vom Verhalten der Verbraucher abhängig. „Der eine badet jeden Tag, der andere sitzt im Pullover vor dem Fernseher, weil er die Heizung nicht aufdrehen will“, so Löhlein.

Effizienzklassen

Bisher enthielt der Ausweis nur die Kennwerte zum Energiebedarf oder -verbrauch. Ausweise, die ab dem 1. Mai neu ausgestellt werden, müssen auch die neue Einteilung in Energieklassen enthalten. Die Skala reicht (ähnlich wie bei Elektrogeräten) von A+ bis H, wobei die Klassen A und B (je nach Gebäudetyp) zukünftigem Neubaustandard entsprechen. Effizienzklasse und Energiekennwert müssen künftig auch in Immobilienanzeigen veröffentlicht werden – sowohl in Zeitungen als auch auf Onlineportalen. Bei alten Ausweisen ohne Effizienzklasse reicht die Veröffentlichung des Kennwerts.

Vorteil der neuen Vorzeigepflicht: Mieter oder Käufer können Immobilien anhand des Verbrauchs vergleichen. Außerdem: „Bisher mussten Interessenten immer aktiv danach fragen. Das machte sie mitunter verdächtig, ein schwieriger Mieter zu werden, und sie bekamen die Wohnung oft erst gar nicht“, sagt Achim Fischer von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Vermieter können ihre aktuellen Ausweise bis zum Ablauf der Gültigkeit weiterverwenden – allerdings maximal zehn Jahre. Auch wichtig: In Gebäuden, in denen auf mehr als 500 Quadratmetern starker Publikumsverkehr herrscht, muss das Dokument künftig gut sichtbar aufgehängt sein. Dies betrifft auch Supermärkte, Banken und Gaststätten.

Neue Heizkessel

Andere Regelungen der EnEV 2014 treten erst nächstes oder übernächstes Jahr in Kraft. Dennoch sollten Hausbesitzer sie jetzt schon einplanen. Ab 2015 müssen sogenannte Konstanttemperaturheizkessel, die älter als 30 Jahre alt sind, ausgetauscht werden. Darunter fallen auch Öl- und Gasheizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden. Ausgenommen sind laut Deutscher Energie-Agentur (dena) Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit besonders hohem Wirkungsgrad. Auch Hauseigentümer, die im Februar 2002 mindestens eine Wohnung in ihrem Haus selbst bewohnt haben, sind von der Neuregelung ausgeschlossen. „30 Jahre sind für einen Heizkessel ein hohes Alter“, findet Achim Fischer. „Wer noch solch einen Oldie hat, sollte möglichst schon früh über einen Neukauf nachdenken. Denn der ammortisiert sich in weniger als zehn Jahren“, so Fischer.

Neubau

Wer einen Neubau plant, muss sich entscheiden, ob er schon die neuen Standards der EnEV 2014 zugrunde legt oder noch preiswerter nach den alten Richtlinien baut. Denn die energetischen Anforderungen an Neubauten verschärfen sich erst ab Januar 2016. Der bis dahin zulässige jährlich Primärenergiebedarf muss dann 25 Prozent niedriger und die Wärmedämmung der Gebäude um durchschnittlich 20 Prozent besser sein. Der Bauherren-Schutzbund in Berlin (BSB) rät, jetzt schon nach neuen Standards zu bauen. „Wer heute noch nach der alten Energieeinsparverordnung baut, errichtet einen energetischen Altbau“, findet Jürgen Friedrichs vom BSB.

Altbau-Dämmung

Für Altbauten hat die EnEV 2014 bei der Sanierung keine schärferen Anforderungen geplant. „Die bisherigen Anforderungen sind bereits anspruchsvoll“, sagt Fischer. Dennoch besteht für viele Hausbesitzer Handlungsbedarf. Denn die EnEV 2014 sieht vor, wie die obersten Geschossdecken zu dämmen sind. Diese Pflicht besteht schon seit 2011, bislang war aber nicht jedem klar, welche Decken gemeint sind. Betroffen sind alle Decken beheizter Räume, die an ein unbeheiztes Dachgeschoss grenzen. Auch hier sind laut dena Besitzer ausgeschlossen, die am 1. Februar 2002 mindetens eine Wohnung in ihrem Haus selbst nutzten. Alle Decken, die nicht der DIN-Norm entsprechen, müssen bis 2015 extra gedämmt werden. „Das ist eine vernünftige Vorgabe im Sinne der Verbraucher. Mit ungedämmten Decken wird viel Energie verschwendet. Hier liegt viel Sparpotenzial“, sagt Fischer.

Wer gegen die neuen Regeln der EnEV 2014 verstößt, zahlt nicht nur mehr Strom als nötig. Er begeht außerdem eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 15 000 Euro geahndet werden.

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