Besitzer-Wechsel im Mietshaus

Wird im Mietshaus modernisiert, gibt es das nicht umsonst. Grundsätzlich gilt: Elf Prozent der Kosten darf der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen. Gestritten wird allerdings oft darüber, welche Maßnahmen zur Modernisierung zählen.
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Wird im Mietshaus modernisiert, gibt es das nicht umsonst. Grundsätzlich gilt: Elf Prozent der Kosten darf der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen. Gestritten wird allerdings oft darüber, welche Maßnahmen zur Modernisierung zählen.

Wechselt der Hauseigentümer, drohen häufig Mieterhöhungen. Doch nicht jede Forderung des neuen Besitzers ist berechtigt. Welche Kosten – etwa bei Modernisierungsmaßnahmen – dürfen auf die Miete aufgeschlagen werden? Ein Überblick.

immobilien

von Tanja Tricarico

Dass sich die junge Familie einmal mit ihrem Hausbesitzer vor Gericht wiedersehen würde, hätten die Lehrerin und ihr Mann nicht gedacht. Als bekannt wird, dass das Haus, in dem sie zur Miete wohnen, verkauft wurde, stellt sich der Käufer vor. Er kündigt zwar an, dass er einiges im Haus ändern will – aber nur zum Vorteil der Mieter. Drei Monate nach dem Treffen erhält die Familie den ersten Brief. Der Eigentümer will eine neue Heizung einbauen, einen Aufzug installieren, neue Stromleitungen legen. Die Renovierung gibt es nicht umsonst. Statt knapp 600 Euro kommt auf die Familie künftig rund 1500 Euro Miete zu. Den anderen Hausbewohnern geht es nicht anders. Nach dem ersten Schreck entschließen sich die Mieter vor Gericht zu ziehen. Seit mehr als einem Jahr liegt der Fall nun bei den Rechtsanwälten. Die Bauarbeiten laufen.

Mieterhöhungen nach einem Eigentümerwechsel kommen immer wieder vor. Wer eine sichere Geldanlage sucht, investiert derzeit oft in Immobilien – vor allem in Metropolen wie Hamburg, München oder Berlin. Entsprechend oft wechselt der Besitzer. Die Nachfrage hat ihren Preis. Je beliebter das Viertel, desto teurer sind Häuser und Wohnungen. Nach einer Erhebung des Immobilienverbands IVD sind die Preise im Vergleich zu 2015 deutschlandweit um rund sechs Prozent gestiegen.

Gründe für einen Eigentümerwechsel

Die Gründe, warum ein Mietshaus den Besitzer wechselt, sind vielfältig. Stirbt der Eigentümer, übernimmt der Erbe das Haus. In anderen Fällen wird verkauft, weil Geld gebraucht wird oder der Besitzer das Haus aus anderen Gründen loswerden will. Die dritte – und auch eine der gängigsten Varianten – ist, dass das Mietshaus einer Wohnungsbaugesellschaft gehört und diese von einer anderen übernommen wird. Häuser, die zum Verkauf stehen, warten in der Regel nicht lange auf einen neuen Besitzer.

Juristisch bleibt alles beim Alten

Der Gesetzgeber hat dafür gesorgt, dass sich Mieter beim Eigentümerwechsel eigentlich keine Sorgen machen müssen. „Prinzipiell passiert bei einem Eigentümerwechsel erst einmal gar nichts“, sagt Aichard Hoffmann vom Mieterforum Ruhr. „Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.“ Das bedeutet: Der neue Eigentümer kauft das Haus samt Mieter und deren Verträgen. Alles bleibt damit – zumindest juristisch gesehen – beim Alten.

„Der neue Eigentümer hat keinerlei Rechte, die der alte Eigentümer nicht auch gehabt hätte“, sagt Hoffmann. Neue Mietverträge muss also keiner unterschreiben – zumal in vielen Fällen die Bedingungen in den alten Verträgen besser sind. Zum Beispiel bei den Nebenkosten oder auch beim Thema Renovierung. Selbst mündliche Absprachen mit dem Ex-Vermieter muss der Neue einhalten. Hat der alte Eigentümer zum Beispiel den Hund in der Wohnung erlaubt, darf der neue Besitzer die Zusage nicht zurückziehen.

In der Regel informiert der alte Eigentümer die Mieter über den Wechsel. Der Neue meldet sich dann und gibt beispielsweise Informationen über die Kontodaten zur Miete weiter. Gibt es diese Meldung nicht, sollten Mieter misstrauisch sein und sich um Einsicht ins Grundbuch kümmern. Dort steht – für jeden einsehbar – der neue Besitzer.

Obwohl formal alles beim Alten bleibt, häufen sich laut Mieterbund die Beschwerden bei Anwälten und Verbraucherschützern nach dem Hausverkauf. Laut Deutschem Mieterbund liegt der Ärger beim Eigentümerwechsel in der Prozess- und Beschwerdestatistik auf den vorderen Plätzen. Auslöser für den Rechtsstreit sind vor allem Modernisierungsmaßnahmen, die die Miete steigern.

Vorgaben lassen viel Spielraum

Die Vorgaben des Gesetzgebers lassen viel Spielraum. „Modernisierungsmaßnahmen verbessern unter anderem den Gebrauchs- und Wohnwert des Gebäudes oder vermindern den Energie- oder Wasserverbrauch“, heißt es auf dem Internetportal mietrecht.org. „Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten die Immobilie im vertragsgemäßen Zustand und gehen zu Lasten des Vermieters.“ Was genau darunter zu verstehen ist, darüber streiten sich derzeit etliche Gerichte.

Auf die Miete aufgeschlagen werden darf etwa, wenn in der Wohnung statt Kohleofen erstmals eine Zentralheizung installiert wird. Bezahlt werden muss auch, wenn es einen neuen Aufzug gibt oder einen abschließbaren Bereich für Fahrräder. Grundsätzlich gilt: Elf Prozent der Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Der Vermieter muss wohnungsbezogen ganz genau aufschlüsseln, wie hoch die einzelnen Beträge sind. Geht es um energetische Dämmmaßnahmen, müssen Mieter beispielsweise nur für die tatsächliche Anzahl der ausgetauschten Fenster in ihrer Wohnung bezahlen.

Instandhaltungskosten zählen aber nicht zur Modernisierung. Diese Reparaturen muss der Vermieter übernehmen. Auch Schönheitsreparaturen am Haus sind außen vor. Das bedeutet: Für die schicke Eingangstür müssen die Mieter nicht zahlen, wohl aber für die moderne Gegensprechanlage, die neu installiert wurde.

Kündigungssperrfrist bei Umwandlung

Die größte Angst macht Mietern jedoch die sogenannte Umwandlung. Wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird, kann der neue Besitzer Eigenbedarf anmelden, entweder für sich selbst oder auch für Angehörige. Bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen gilt allerdings eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. In besonders gefährdeten Gebieten, also Regionen, in denen Wohnraum ohnehin knapp ist, kann diese Klausel bis zu zehn Jahre betragen.

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