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Wie bekommen wir wieder Ruhe?

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Josefa S.: „Wir wohnen in einer Eigentumswohnung, in der sich im Erdgeschoss eine Kleingaststätte befindet. Seit dem Pächterwechsel ist es vor unseren Fenstern zunehmend laut und wir werden mit Grillduft versorgt. Die Gaststätte hat eine genehmigte Öffnungszeit bis 5 Uhr morgens, anders als beim Vorgänger. An Sonn- und Feiertagen wurde der der Gaststätte vorgelagerte Wirtsgarten erweitert. Nachts werden wir von kommenden und gehenden Gästen und Autos aus dem Schlaf gerissen. Welche Möglichkeiten gibt es, wieder etwas mehr Ruhe zu bekommen?“

Zunächst sollten Sie versuchen, mit dem Gaststättenbetreiber zu sprechen und die belastende Lärmbeeinträchtigung schildern. Falls Ihr Anliegen auf Ablehnung stößt, sollten Sie einen Blick in Ihre Haus- sowie Gemeinschaftsordnung werfen und prüfen, ob Vereinbarungen zu den Ruhezeiten getroffen worden sind. Möglicherweise wurden auch Regelungen speziell zu den einzuhaltenden Ruhezeiten des Gaststättenbetriebs aufgenommen. Stellen Sie fest, dass die Haus- oder Gemeinschaftsordnung Regelungen enthält und diese vom Gaststättenbetreiber nicht eingehalten werden, können Sie sich an Ihren Hausverwalter wenden, damit er für die Einhaltung der Regelungen sorgt. Problematisch ist in Ihrem Fall aber, dass der Pächter die Probleme verursacht. Der Hausverwalter darf nur an den Eigentümer herantreten und die Einhaltung der Hausordnung anmahnen. An den Pächter selbst kann er nicht herantreten, weil dieser kein Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Nur der Eigentümer direkt kann auf den störenden Pächter einwirken. Vielleicht wird auf diesem Wege schon eine Lösung gefunden und der Pächter zeigt Einsicht. Sollte das aber nicht der Fall sein, haben Sie als Wohnungseigentümerin einen isolierten Unterlassungsanspruch gegen den Eigentümer und den Pächter. Diesen Individualanspruch können Sie unabhängig von den anderen Wohnungseigentümern durchsetzen und brauchen hierzu auch keinen Beschluss einholen.

Erfolgversprechender ist es natürlich, direkt gegen den Pächter vorzugehen. Sie können Ihre Ansprüche aber auch auf die Eigentümergemeinschaft übertragen. Notwendig hierzu wäre ein Beschluss, in welchem die Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft beschlossen wird. Kommt ein entsprechender Beschluss zustande, kann ein einzelner Wohnungseigentümer seine Ansprüche nicht mehr isoliert klageweise geltend machen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist durch den gefassten Beschluss nun verpflichtet, entweder den Eigentümer oder den Pächter in Anspruch zu nehmen. Auch hier wird es aber besser sein, gegen den Pächter als Störer vorzugehen.

Sie können sich parallel dazu mit Ihrem Anliegen auch an die zuständige Behörde, die Stadt München (Kreisverwaltungsreferat), wenden. Die örtliche Bezirksinspektion hat dann die Möglichkeit, den Gastwirt zu verwarnen. Gibt es dann immer noch Beschwerden, so wird das Kreisverwaltungsreferat eine eigene Lärmspiegel-Messung anordnen. Wird dann die Lärm-Überschreitung nachgewiesen, kann ein Bußgeldbescheid ergehen und im Wiederholungsfall muss der Gastwirt um seine Konzession bangen.

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