Was der Traum vom Eigenheim wo kostet

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Oberbayern ist eine der attraktivsten Regionen Deutschlands – und eine der teuersten. Immer mehr Menschen wollen hierher – das treibt die Immobilienpreise seit Jahren in die Höhe. Lösungsansätze gibt es viele, umstritten sind sie alle. Das Ende der Preisspirale: nicht in Sicht.

Immobilienwahnsinn in und um München

von Josef Ametsbichler

München/Neufahrn – Kürzlich hat der Immobilienmakler Christoph Hepting ein Mittelreihenhaus im Ortskern von Neufahrn bei Freising vermittelt. 150 Quadratmeter Wohn- und 200 Quadratmeter Grundstücksfläche, Baujahr 2003. Binnen weniger Tage fanden sich acht Bewerber, die direkt für 650 000 Euro zugreifen wollten. Hepting ging 20 000 Euro nach oben. Drei Interessenten gingen mit. So sind halt die Preise. Der Besitzer konnte sich den Käufer aussuchen. Mietangebote muss der Makler sowieso meistens nach einem Tag wieder aus dem Netz nehmen, sonst wird er den Anfragen nicht mehr Herr. Auf eine Wohnung kommen dann gerne an die hundert Bewerber. Der ganz normale Immobilien-Wahnsinn in einem Münchner S-Bahn-Vorort.

Hepting, diplomierter Immobilienwirt, 26 Jahre alt, sitzt in seinem Neufahrner Büro. „Der Mensch ist nicht vernünftig“, sagt er. Seit gut 30 Jahren gibt es den Familienbetrieb, Hepting ist mit dem Maklergeschäft aufgewachsen. Mit beiden Händen schichtet er unsichtbare Werkshallen und Bürogebäude auf dem Schreibtisch von links nach rechts. „Die Arbeitsplätze müssten wieder raus aufs Land“, sagt er. „Aber die Leute wollen da nicht wohnen. In den Bayerischen Wald geht den Firmen keiner mit.“

Und weil der Mensch unvernünftigerweise da hin will, wo schon viele andere sind, ist nicht nur in der DAX-Konzern-Hauptstadt München der Wohnraum knapp. Überall, wo das Pendeln in die Landeshauptstadt irgendwie möglich ist, kämpfen immer mehr Menschen um das knappe Angebot. Entsprechend schießen die Immobilien- und Grundstückspreise ins Kraut.

Ein Rundblick in die Region: In Vaterstetten, Landkreis Ebersberg, verlangt ein Bauträger für eine neue 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung, 63 Quadratmeter mit kleinem Garten, 409 000 Euro. Elektrische Rollläden und Fußbodenheizung inklusive. In Starnberg, wo die Preise stellenweise über Münchner Niveau liegen, bietet die Sparkasse eine 2,5-Zimmer-Wohnung im 2. Stock für 415 000 Euro an – 95 Quadratmeter, Baujahr 1969, renoviert. Von Seeblick keine Rede. Es lockt die 6,71 Quadratmeter große „Süd-Loggia“. Lange wird wohl keins der Angebote auf dem Markt bleiben. Die Nachfrage ist da.

Die Grundstückspreise in Bayern haben sich in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt verdoppelt, in und um München teils mehr als verdreifacht. Es herrscht Bodenknappheit, die die Immobilienpreise vor sich her treibt. Die Käufer in Neufahrn zahlen deshalb, was Makler Christoph Hepting aufs Preisschild schreibt. „Wenn eine Immobilie zu schnell weggeht, meinen die Besitzer oft, es war zu billig“, sagt der Makler. Dabei sei es eher so, dass er bei den Preisvorstellungen der Verkäufer noch etwas drauflegen müsse, um dem Markt gerecht zu werden – so schnell steigen die Preise. „Es gibt viele Menschen mit viel Geld“, sagt Hepting lapidar.

In der Landeshauptstadt, wo Baugrund noch begehrter ist als U-Bahn-Sitzplätze im Berufsverkehr, treibt das die Preise zu immer neuen Rekorden. Das Wettbieten, das Hepting im Kleinen mit dem Reihenmittelhaus erlebte – am Nockherberg sorgte es für bundesweite Schlagzeilen: Zwischen 9000 und 20 000 Euro pro Quadratmeter kosten die neuen Eigentumswohnungen, die die Bayerische Hausbau auf dem ehemaligen Paulaner-Gelände errichtet. Das Unternehmen hat wegen der hohen Nachfrage die ursprünglichen Preise nochmals erhöht. Zum Vergleich: Bei Makler Hepting in Neufahrn, immerhin ein S-Bahn-Halt zwischen der Landeshauptstadt und dem Großarbeitgeber Flughafen, liegt dieser Preis laut Immobilienverband Deutschland bei „nur“ gut 5000 Euro.

Münchens Sozialreferentin Dorothee Schiwy von der SPD will den Münchner Preisdruck nicht per Nahverkehrsausbau weiter ins Umland transportieren, sondern sieht die Lösung in der Stadt selbst. Schiwy, 45, ist eine zierliche Frau mit Dutt, die viel lächelt. Doch wenn sie über den Münchner Wohnungsmarkt spricht, verschränkt sie die Arme, legt den Kopf schräg und die hellblauen Augen werden schmal. Sie hat den explodierenden Preisen den Kampf angesagt. Helfen sollen gesetzliche Deckel: Auf die Mieten gegen den Wucher, auf die Bodenpreise gegen Spekulanten, auf die Modernisierungsumlage, um Luxussanierer einzubremsen. „Wir müssen alles nutzen, was uns zur Verfügung steht“, sagt Schiwy und zitiert das Grundgesetz, Artikel 14, Absatz 2: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

Die Allgemeinheit, das sind in diesem Fall diejenigen, die schon lange in München zur Miete wohnen. Die Sozialreferentin fürchtet, dass ohne Regulierung der Sog, der seit 2010 jährlich gut 25 000 neue Einwohner nach München zieht, im Gegenzug die Alteingesessenen aus ihrer Heimatstadt hinaus spült. Schließlich müssten die Spekulationsmargen bei Grundstücken und Immobilien am Ende die Mieter ausbaden. Viele Münchner müssten schon heute, auch mit Altverträgen, gut die Hälfte ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben. „So jemand hat bei einer Neuvermietung keine Chance mehr“, sagt Schiwy.

Preise, die sich immer weniger Menschen leisten können – das klingt nach Immobilienblase. Doch an eine solche glaubt für den Münchner Raum weder die Sozialpolitikerin Schiwy noch der Immobilienmakler Hepting. Im Gegenteil: „Die Stadt und ihr Umland werden immer attraktiver werden“, sagt Hepting – und fügt einen für einen Makler ungewöhnlichen Satz hinzu: „Es wird zu viel Geld in Grund und Boden versenkt.“ Heißt: Das Grundstück macht bei einem Neubau oft gut die Hälfte der Kosten aus.

Wer heute in München kauft, um zu vermieten, sagt Hepting, verdient damit nichts. „Der parkt nur sein Geld.“ Dann greift er zu Stift und Papier und zeichnet zwei Kurven, die stetig nach oben zeigen. Nur: die eine steiler als die andere. Ein Missverhältnis, sagt Hepting. Die Kaufpreise steigen stärker als die Mieten. Das werde der Markt korrigieren, die Preise würden weniger stark steigen als bisher. Denn wenn eine Immobilie das bis zu Fünfzigfache einer Jahresmiete koste, rentiere sich das Vermieten nicht mehr: „Die Schmerzgrenze ist erreicht.“

Die Mieter hätten davon aber nichts, prophezeit der Makler: „Die Mieten werden trotzdem weiter steigen.“ Und auch der Traum vom Eigenheim, ob Neubau oder Kauf, werde für immer weniger Menschen in Erfüllung gehen. Das Neufahrner Mittelreihenhaus kaufte am Ende ein junges Paar, beides gute Verdiener, die außerdem „Geld von anderer Seite mitgebracht haben“, sagt Hepting. „Aber auch die werden 30 Jahre lang Kredite abbezahlen müssen.“

Das sei typisch für die Region: Die Hauskäufer seien meist junge Familien, mal mit, mal ohne Kinder, doch sie hätten eins gemeinsam: Für den Hauskauf muss schon Geld da sein und reichlich nachfließen. Ganz zu schweigen von einem Neubau. Für ein Einfamilienhaus mit Garten, wie es sich viele Familien erträumen, kommt schnell eine Million zusammen.

Doch wie den Wahnsinn bremsen? Die Schiwyschen Deckel, so sich denn ein Gesetz findet, das sie möglich macht, würden das Rotieren der Preisspirale vielleicht bremsen, aber nicht stoppen – das weiß auch die Sozialreferentin. Für die Stadt und das Umland hilft nur eins, glaubt Makler Hepting: „Bauen, was geht, aber mit Augenmaß. Die Region wird immer attraktiver werden.“ Der Zustrom an Gutverdienern werde auf absehbare Zeit nicht abreißen.

München – reich und sexy. Der Makler sieht es skeptisch, und auch Sozialreferentin Schiwy würde seine Zweifel wohl unterschreiben, wenn er sagt: „Die Stadt muss aufpassen, dass sie am eigenen Erfolg nicht erstickt.“

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