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SCHWIERIGE RECHTSLAGE

Ramerberg will kleine Schwarzbauten nachträglich genehmigen, doch es gibt Fallstricke

Für den Bereich Berg wurde bei der Gemeinde der Erlass einer Außenbereichssatzung beantragt. Grundsätzlich ist der Gemeinderat dafür, aber es besteht weiterer Klärungsbedarf.
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Für den Bereich Berg wurde bei der Gemeinde der Erlass einer Außenbereichssatzung beantragt. Grundsätzlich ist der Gemeinderat dafür, aber es besteht weiterer Klärungsbedarf.
  • Petra Maier
    VonPetra Maier
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Es bleiben Schwarzbauten, auch wenn es sich nur um zwei Garagen im Außenbereich Berg handelt. Grundsätzlich war der Gemeinderat mehrheitlich dazu bereit, eine nachträgliche Genehmigung auf den Weg zu bringen. Doch es gibt bürokratische Unwägbarkeiten.

Ramerberg – Mit 11:2 Stimmen stimmte der Ramerberger Gemeinderat in seiner jüngsten Sitzung dem Erlass einer Außenbereichssatzung im Bereich Berg grundsätzlich zu. Ein Antragsteller hatte darum gebeten, damit zwei ohne Baugenehmigung errichtete Garagen nachträglich zur Genehmigungsfähigkeit gebracht werden könnten, erklärte die Verwaltung.

Wann hat eine Wohnbebauung Gewicht?

Maximilian Brockhoff, Leiter der Geschäftsstelle der Verwaltungsgemeinschaft Rott, wies in diesem Zusammenhang auf die Fallstricke einer Entscheidung hin: Aus rechtlicher Sicht ist für die Aufstellung einer Außenbereichssatzung unter anderem eine vor Ort vorhandene Wohnbebauung von „einigem Gewicht“ als Voraussetzung vorgesehen.

Drei oder vier Häuser von „einigem Gewicht“?

Bei dieser Formulierung handele es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, somit könne eine genaue Anzahl der erforderlichen Wohnbebauung nicht festgelegt werden. Erfahrungsgemäß werden hierfür im Landkreis Rosenheim mindestens vier Wohngebäude vorausgesetzt, so Brockhoff.

Auf den betreffenden Grundstücken befinden sich jedoch laut Angaben des Rechtsanwalts des Antragstellers lediglich drei Wohngebäude. Allerdings könne in Ausnahmefällen nach Rechtsprechung auch das Vorhandensein von drei Wohngebäuden für den Erlass einer Außenbereichssatzung ausreichend sein, wusste Brockhoff aus Erfahrung zu berichten.

Konfliktpotenzial Lärm

Weitere Voraussetzung wäre laut Baugesetzbuch, dass die Außenbereichssatzung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Aufgrund von möglichen Konflikten (zum Beispiel: Lärm) zwischen der Wohnbebauung und den im Bereich Berg vorhandenen Gewerbebetrieben kann eine Vereinbarkeit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung mit einer Außenbereichssatzung in diesem Bereich zumindest infrage gestellt werden.

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Bürgermeister Manfred Reithmeier und Dritter Bürgermeister Jürgen Zott (beide Unabhängige Wähler Ramerberg) sprachen sich für den Antrag aus und erinnerten daran, dass bereits ähnliche Anfragen im Außenbereich positiv beschieden worden seien.

Vielleicht Einheimischengrund schaffen?

Stefan Kurfer (Neue Ramerberger Liste/Freie Wählergemeinschaft Ramerberg) bat um Bedenkzeit. Er erinnerte seinerseits an einen Fall, bei dem die Gemeinde die Satzung aufgestellt und das Landratsamt diese später abgelehnt hatte. Damals forderte der Bauherr seine inzwischen angefallenen Auslagen von der Gemeinde zurück. Eine Wiederholung dieser Umstände will Kufer vermeiden. Er schlug deshalb vor, „die Lage gscheit zu überplanen“.

Dem schloss sich Konrad Fuchs (NRL/FWG) gleich an. Er könne sich sogar „einen größeren Umgriff“ vorstellen. Vielleicht könne man an dieser Stelle auch Einheimischengrund schaffen. Das sollte man in Ruhe überdenken und mit dem Landratsamt abklären, schlug Fuchs vor. Die Abstimmung im Gemeinderat solle man deshalb besser vertagen.

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Dem widersprach Magnus Steinmüller (UWR) sofort: „Wir vertagen nicht. Wir entscheiden, ob wir das grundsätzlich wollen“, lautete sein Statement.

Bauherr soll einen externen Planer beauftragen

Brockhoff schlug vor, einen externen Planer zu beauftragen, der vom Bauherren bezahlt wird. Dann würde auch die Verwaltung nicht mit Aufgaben beschäftigt, deren Ausgang ungewiss sei. Für die Gemeinde würden keine Kosten anfallen.

Fabian Tretter (UWR) stimmte dem zu, schlug aber vor, im Vorfeld schon mit dem Landratsamt zu sprechen. „Wenn die ablehnen, braucht der Bauherr auch keinen Planer.“

Schließlich einigte sich der Gemeinderat auf den Beschluss: Dem Erlass einer Außenbereichssatzung im Bereich Berg wird grundsätzlich zugestimmt. Die Verwaltung wird beauftragt, einen städtebaulichen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer abzuschließen, der den Eigentümer zur Übernahme sämtlicher Planungs- und Verfahrenskosten verpflichtet. Mit der Planung und der Durchführung des Verfahrens soll ein externes Planungsbüro beauftragt werden.

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Warnung aus der Verwaltung:

Zur Thematik einer Außenbereichssatzung in Berg gibt es auch bereits entsprechende Vorgespräche und einen Schriftverkehr zwischen der Gemeinde Ramerberg und dem Landratsamt Rosenheim, aus welchem hervorgeht, dass das Landratsamt eine Außenbereichssatzung in diesem Bereich äußerst kritisch sieht.

Ergänzend wird seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass mit Erlass einer Außenbereichssatzung sämtlichen Bauvorhaben im Geltungsbereich der Satzung nicht mehr entgegengehalten werden kann, dass Sie den Festsetzungen im Flächennutzungsplan widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Dies hat unter anderem zur Folge, dass der Antragsteller theoretisch sämtliche Gewerbebauten auf den von der Satzung umfassten Grundstücken abreißen und beispielsweise durch Mietshäuser ersetzen könnte.

Zudem wird seitens der Verwaltung in diesem Zusammenhang auf die Schaffung von möglichen Präzedenzfällen hinsichtlich der nachträglichen Legalisierung von Schwarzbauten und dem Erlass von Außenbereichssatzungen hingewiesen.

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