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Nur noch mit Genehmigung

Wie in Berlin: Soll in Rosenheim die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen begrenzt werden?

Auch eines der neuen Gebäude an der Rosenheimer Lena-Christ-Straße soll bezahlbaren Wohnraum bieten, der in Rosenheim rar gesät ist. Die Stadt Berlin hat deswegen beschlossen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in vielen Fällen von einer Genehmigung abhängig zu machen.
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Auch eines der neuen Gebäude an der Rosenheimer Lena-Christ-Straße soll bezahlbaren Wohnraum bieten, der in Rosenheim rar gesät ist. Die Stadt Berlin hat deswegen beschlossen, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in vielen Fällen von einer Genehmigung abhängig zu machen.
  • Jens Kirschner
    VonJens Kirschner
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Der Wohnungsmarkt in Rosenheim ist angespannt – gelinde gesagt. Auch in Berlin war Wohnraum schon mal erschwinglicher, und die Stadt hat inzwischen reagiert, indem sie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erschwerte. Mietervereine fordern dies auch für Regionen wie Rosenheim, doch Ökonomen warnen.

Rosenheim – Zur Anwendung kommt in der Hauptstadt das Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes, das im Juni in Kraft trat. Nach diesem können die Länder per Rechtsverordnung Gebiete mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ definieren. In Berlin gilt dies nun für das gesamte Stadtgebiet. Wer dort mit dem Gedanken spielt, seine Mietwohnungen zu verkaufen, muss sich dies genehmigen lassen. Zumindest, wenn er mehr als fünf Immobilien veräußern will.

Ministerium bereitet Entscheidungsgrundlage vor

„Ob Bayern von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wird und wie eine solche Verordnung in Bayern inhaltlich ausgestaltet werden könnte, muss unter Berücksichtigung einer Vielzahl von Aspekten sorgfältig geprüft und abgewogen werden“, heißt es aus Bayerns Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr. Das Ministerium bereite derzeit eine Entscheidungsgrundlage für die Staatsregierung vor. Das wäre die Voraussetzung dafür, dass die Umwandlung der Wohnungen genehmigt werden müsste.

Mieterbund drängt auf Anwendung

Entsprechend angespannt zeigt sich Bayerns Landesverband des Deutschen Mieterbunds. „Es ist höchste Zeit, dass das Baulandmobilisierungsgesetz in Landesrecht umgesetzt wird! Die Mieterinnen und Mieter müssen vor allem in den Ballungsräumen schnellstmöglich vor Verdrängung und steigenden Mieten geschützt werden“, findet die Vorsitzende des Verbands, Beatrix Zurek.

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„Maximal zehn Jahre sind Mieter vor einer solchen Kündigung gesetzlich geschützt, wenn ihre Wohnung umgewandelt wurde. Viele Mieter verlassen aber viel schneller und ‚ganz freiwillig‘ ihre Wohnungen, wenn Investoren die Mieten drastisch anheben, um den überhöhten Kaufpreis wieder hereinzuholen“, mahnt sie.

Keine Wohnungen für Normalverdiener

Auch in Städten wie Rosenheim werde es zunehmend schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. „Die Eigentumswohnungen, die bei solchen Umwandlungen entstehen, können sich Normalverdiener nicht leisten“, findet Zurek. In Rosenheim liegt der Preis pro Quadratmeter Mietfläche im Schnitt bei 13,19 Euro pro Quadratmeter.

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Nach Zahlen des Immobilienverbands Deutschland liegt Rosenheim mit seinen Mieten auf Platz zwei der teuersten Mittelzentren Bayerns. Bei den Preisen für Eigentumswohnungen liegt Rosenheim sogar auf Platz eins mit rund 4500 Euro pro Quadratmeter (wir berichteten).

Vorkaufsrecht der Mieter ausgehebelt

Für kontraproduktiv hält der Immobilienökonom Stephan Kippes die Regelung. „Das Umwandlungsgebot überzeugt überhaupt nicht“, findet er und verweist auf das Vorkaufsrecht von Mietern, wenn sich der Eigentümer entschließt, seine Immobilie zu verkaufen. „Mit dem Umwandlungsverbot machen wir diesen Kanal zu.“

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Hier widerspricht die Mieterbundvorsitzende Zurek: „Die Eigentumswohnungen, die bei solchen Umwandlungen entstehen, können sich Normalverdiener nicht leisten“, sagt sie. Das Argument, damit könnten sich Menschen Eigentum schaffen, ergebe nur für jene Sinn, die Topverdiener im Blick hätten.

Schlimmer noch: Die Umwandlungen trieben die Preise für Immobilien noch weiter in die Höhe. Hier würde der Immobilienökonom wohl widersprechen. Stephan Kippes befürchtet: Ein Genehmigungsvorbehalt schrecke Wohnungsinvestoren erst recht ab. Und damit wäre dem angespannten Wohnungsmarkt ebenso wenig gedient.

Das Baumobilisierungsgesetz

Hintergrund für die Debatte ist das Baumobilisierungsgesetz des Bundes, das der Deutsche Bundestag im Mai dieses Jahres verabschiedete. Das Regelwerk soll unter anderem die Kommunen in ihrem Vorkaufsrecht stärken, sodass Städte und Gemeinden ein Vorkaufsrecht auch bei un- oder geringfügig bebauten Grundstücken geltend machen können, wenn bei ihnen ein angespannter Wohnungsmarkt existiert. Eine umstrittene Regel des Gesetzes war das sogenannte Umwandlungsverbot. Dieses erlaubt den Ländern, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren. In diesen steht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unter einem Genehmigungsvorbehalt, meist durch kommunale Behörden. Die Länder können ebenso bestimmen, ob diese Regel erst ab drei oder 15 Wohnungen gilt. Bayern hat das Umwandlungsverbot bislang nicht umgesetzt.

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