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Studie: So wohnt Rosenheim

Wohnungsnot in Rosenheim: Wohnraum gäbe es genug - weshalb er falsch genutzt wird

V.l. Oberbürgermeister Andreas März, Christian und Manfred Reichholf von RMI, 2. Bürgermeister Daniel Artmann und GRWS- Geschäftsführer Stefan Ludwig.
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Auf der BayWa Wiese baut die GRWS über 100 neue Wohnungen, die Not wird das aber kaum lindern.
  • Thomas Stöppler
    VonThomas Stöppler
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Die Rosenheimer wohnen auf verhältnismäßig wenig Raum: 42 Quadratmeter sind das. Und dennoch: Studien zeigen, dass die Wohnungsnot nicht mit fehlendem Raum zu tun hat, sondern mit einer falschen Aufteilung. Wie die Lage in Rosenheim ist - und wo es hakt.

Rosenheim - Es mangelt nicht an Wohnraum in Rosenheim, das zeigt eine Studie des Eduard Pestel Instituts - jedenfalls nicht primär. Aber es mangelt an Wohnungen. Insgesamt stehen den Rosenheimern 2,7 Millionen Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Das macht pro Kopf immerhin gut 40 Quadratmeter. Das ist zwar keine Villa, aber eigentlich genug. Und dennoch ist der Bedarf an Wohnungen groß. Das Problem ist, dass viele Menschen zu viel Platz haben. 

So wohnen die Rosenheimer.

„Tatsächlich haben wir eine Stagnation bei den Bevölkerungszahlen, schlicht weil keiner mehr reinpasst”, erklärt Matthias Günther vom Eduard Pestel Institut. Die jährliche Studie zur Entwicklung des Wohnungsmarkts des Instituts zeigt jedoch, dass die Zahl der Haushalte weiter steigt. Keine neue Entwicklung, wie Günther erklärt: „Das hat bereits in den 1950er-Jahren begonnen mit der Auflösung der Mehrgenerationenhaushalte.”

Stabile Beziehung in zwei Wohnungen

Damit war die Entwicklung längst nicht abgeschlossen: Seit 1995 ist die Zahl der Haushalte in Rosenheim um gut 4000 gewachsen, während in diesen Haushalten gleichzeitig durchschnittlich weniger Personen wohnen. Den Höhepunkt dieser Entwicklung beschreibt Günther so: „Stabile Paarbeziehungen in zwei Wohnungen.”

Noch vor 25 Jahren lebte der Bundesbürger auf durchschnittlich 36 Quadratmetern pro Kopf. Inzwischen sind es über 47 Quadratmeter. Eine Entwicklung, die aber bald ein Ende finden könnte: „Damit Haushalte sich verkleinern, müssen die Wohnkosten sinken und die Reallöhne steigen”, erklärt Günther. Beides scheint im Moment angesichts der Inflation und der steigenden Energiepreise durch den Krieg in der Ukraine nahezu ausgeschlossen. 

Der Krieg bedeutet aber auch mehr Zuwanderung: „Viele der Geflüchteten aus der Ukraine sind privat untergekommen, aber da dachten alle, dass das in zwei, drei Monaten wieder vorbei ist”, sagt Günther. Diese Menschen suchen auch Wohnungen.

10 Prozent mehr Haushalte in nur 20 Jahren

Deshalb sind in der Studie auch zwei Szenarien für die nächsten Dekaden eingebaut: Einmal mit einer hohen Singularisierung, so der Fachbegriff für Haushaltsverkleinerung, und einmal ohne: Selbst ohne weitere Haushaltsverkleinerungen gäbe es 2040 in Rosenheim fast 2000 Haushalte mehr. Bei der hohen Singularisierung kommen nochmal fast 1500 dazu. Ein Gesamtzuwachs von fast 10 Prozent.

Dazu kommt der sogenannte Remanenz-Effekt bei der Wohnraumbelegung. Dieser beschreibt das Phänomen, dass Menschen in ihren Wohnungen bleiben, auch wenn ihr Bedarf an Fläche gesunken ist. Zum Beispiel ein Rentnerpaar, das eine Familie groß gezogen hat. Die Kinder sind aber mittlerweile aus dem Haus und ein echter Bedarf an der Vier-Zimmer-Wohnung besteht nicht mehr. Nur: Selbst wenn das Paar bereit ist sich zu verkleinern, findet es keine passende Wohnung. Die Stadt verweist darauf, dass es niemand „abverlangt werden kann, seine gewohnte Umgebung zu verlassen um dadurch mehr Wohnraum zu schaffen“.

Problem ist im Rathaus bekannt

Im Rosenheimer Rathaus sind diese Prognosen bekannt: „In Rosenheim wollen wir Wohnraum für die verschiedensten Lebensverhältnisse schaffen: Vom Single über die kinderreiche Familie bis hin zum Wohnen im Alter“, erklärt ein Sprecher der Stadt auf OVB-Anfrage - und in der Tat es wird gebaut und gebaut:  An der BayWa-Wiese, im Rosenheimer Norden, an der Lena-Christ-Straße entstehen über 400 neue Wohnungen. Viele davon werden städtisch gefördert.

Zum Stichtag am 1. Januar dieses Jahres standen laut Stadtverwaltung 203 Haushalte auf der Warteliste für öffentlich geförderte Wohnungen. Der Bedarf dürfte allerdings höher sein, viele Menschen lassen sich wegen der geringen Erfolgschancen sowieso nicht auf die Warteliste setzen.


Mehr Neubauten fordert auch Harald Wulf von der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau) Oberbayern. Auch Nachverdichtung sei wichtig: „Wenn der Neubau nicht realisierbar erscheint, bietet gerade das Umbauen von vorhandenen Nicht-Wohngebäuden zu Wohnungen große Chancen. Der Umbau braucht deutlich weniger Material – und ist schon deshalb der passende Weg zu mehr Wohnungen in der Krise.” 

Aber Günther warnt: „So viele Neubauten, wie wir bräuchten, können wir gar nicht schaffen - vor allem nicht, wenn es bezahlbar sein soll.“

Stand heute sieht das Institut für die Stadt Rosenheim ein Wohnungsdefizit von 624 Wohnungen. Bis 2040 kommen - je nach Szenario - jährlich zwischen 100 und 200 dazu. Sinnvoller sei ein gesellschaftliches Umdenken bezüglich des Zusammenlebens. 

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