Unterschiede in Stadtteilen? Mit *Grafik*
Die Preiskurve bei Mieten zeigt weiter nach oben: So sieht‘s in der Stadt Rosenheim aus
VonThomas Stöpplerschließen
Alles wird teurer – dabei bleibt es auch bei den Mieten. Zwar sinken die Kaufpreise für Immobilien nahezu bundesweit, aber eine Kehrtwende im Mietmarkt ist deshalb nicht in Sicht. Auch in der Stadt Rosenheim zeichnet sich keine Trendwende ab - im Gegenteil.
Rosenheim – Preissteigerungen von acht Prozent klingen in diesen Tagen verhältnismäßig harmlos angesichts von Inflation und nahezu verdoppelten Energiepreisen. Aber während in der Landeshauptstadt das erste Mal seit Jahrzehnten die Mieten nur um drei Prozent gestiegen sind, ist das in Rosenheim und Umgebung anders. Im Landkreis stiegen im vergangenen Jahr laut einer Untersuchung des Immobilienportals Immowelt die Mietpreise bei Neuvermietungen um sechs Prozent: von 10,20 Euro pro Quadratmeter auf 10,80 Euro. In Rosenheim selbst ist es derweil noch mehr: Statt wie bisher 10,70 kostet der Quadratmeter nun 11,60 Euro – kalt wohlgemerkt.
In München sinken die Kaufpreise
Ähnlich sieht es bei den Kaufpreisen aus: Laut dem Immoscout24 stiegen die Preise im ersten Halbjahr 2022 bei neuen Inseraten um 3,4 Prozent bei Wohnungen und 7,5 Prozent bei Häusern. Damit bleibt Rosenheim Spitzenreiter bei den Kaufpreisen in den bayerischen Mittelstädten.
Die Entwicklung in der Landeshauptstadt läuft derweil entgegengesetzt zu Rosenheim. Dort zeichnet sich eine leichte Entspannung ab. Der durchschnittliche Preis für Einfamilienhäuser sank um drei Prozent, der für Eigentumswohnungen sogar um sieben Prozent. In anderen deutschen Metropolregionen sah es ähnlich aus.
Gründe hierfür sind die gestiegenen Kosten beim Hauskauf: Während vergangenes Jahr Häuslebauer noch Bauzinsen von teils unter einem Prozent hatten, liegt dieser nun deutlich über drei Prozent. Bei einem Kredit von 350.000 Euro bei zweiprozentiger Tilgungsrate bedeutet dies in einer Rechnung des Immobilienverbands Deutschland Süd (IDV) nahezu eine Verdoppelung der Zinsbelastung von gut 800 Euro auf fast 1500 Euro im Monat.
Münchner Markt als Vorreiter?
Zu den gestiegenen Zinsen kommt auch der Material- und Fachkräftemangel in der Baubranche. Diese schrecken Investoren und Bauherren oft ab.
Der Münchner Trend bei den Kaufpreisen könnte aber „als Seismograph für künftige Entwicklungen in den Groß- und Mittelstädten Bayerns dienen“, sagt Professor Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts vom IDV. Zwar sei im ersten Halbjahr 2022 „die Lage sehr angespannt gewesen“, nun mache sich aber „eine abwartende Haltung bei Käufern breit.“
Der Professor für Immobilienmarketing und Maklerwesen prognostiziert eine Trendwende: „Die Zeit deutlicher Anstiege ist vorerst vorbei.“ In den vergangenen fünf Jahren sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Rosenheim, laut IDV, um 64 Prozent gestiegen.
Dass die sinkenden Preise beim Hauskauf sich entspannend auf den Mietmarkt auswirken, sei aber fraglich, erklärt Kippes. Denn die gesunkene Nachfrage beim Kaufen bedeutet auch eine gestiegene Nachfrage beim Mieten. Dazu blicken Käufer trotz des niedrigeren Kaufpreises eben nicht auf geringere Gesamtkosten. Außerdem seien die Preise beim Kauf in den letzten Jahren sehr viel stärker gestiegen als die Mieten.
Eine seriöse Prognose könne man derzeit nicht machen, sagt der Experte. Zu viele unterschiedliche, gegenteilig wirkende Faktoren nähmen Einfluss auf den Markt. Die Hypothekenzinsen verteuerten Käufe genau wie die Probleme der Baubranche. Gleichzeitig seien in Zeiten von Inflation und dem Krieg in der Ukraine Sachanlagen wie Immobilien gefragter. Mittelfristig käme auch noch die verminderte Bautätigkeit dazu: Die verringert das zukünftige Angebot.
Kaum Unterschiede innerhalb Rosenheims
Die einzelnen Rosenheimer Stadtteile nehmen sich übrigens nicht viel. Laut Immoscout 24 liegt die Miete im „günstigen“ Pang bei 11,14 Euro pro Quadratmeter, in der teuren Innenstadt bei 11,65. Selbst bei einer 100 Quadratmeter Wohnung ist das eine Differenz von gerade mal 51 Euro.