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Andere Städte zeigen, wie es geht

Geisterhäuser trotz Wohnungsnot: Warum Rosenheim nichts gegen den Leerstand unternimmt

Unbewohnte Wohnungen gibt es auch in Rosenheim. Laut der Stadt handelt es sich dabei jedoch um Einzelfälle.
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Unbewohnte Wohnungen gibt es auch in Rosenheim. Laut der Stadt handelt es sich dabei jedoch um Einzelfälle.
  • Anna Heise
    VonAnna Heise
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Herzog-Heinrich-Straße, Kaiserstraße oder direkt am Salzstadel: In Rosenheim gibt es zahlreiche Häuser und Wohnungen, die schon seit Längerem und ohne ersichtlichen Grund leer stehen. Der Stadt scheinen die Hände gebunden. Doch ein Blick nach Augsburg und Fürth zeigt, dass es auch anders geht.

Rosenheim  – Seit mindestens acht Jahren steht das Haus in der Herzog-Heinrich-Straße, gegenüber der Flötzinger-Brauerei leer. An der Wand weist noch ein Schild darauf hin, dass hier einmal ein Friseur seinen Sitz hatte. Die Tür ist mit Folie zugeklebt, vor den Fenstern hängen schwere, weiße Vorhänge. Alles an dem Anwesen wirkt verlassen.

Handelt es sich um Einzelfälle?

Häuser wie dieses fallen auch in Rosenheim immer wieder ins Auge. Wie viele „Geisterhäuser“ es wirklich gibt, darüber hat die Stadt keine Informationen. „Private Wohnungsleerstände sind für die Stadtverwaltung nicht zu erfassen“, teilt ein Sprecher auf Nachfrage mit. Seiner Meinung nach handele es sich aber bestenfalls um Einzelfälle.

Steigende Mieten, knapp bezahlbarer Wohnraum

Doch selbst wenn es sich lediglich um Einzelfälle handeln sollte, bleibt die Frage, warum man diese Häuser – gerade mit Blick auf die steigenden Mieten und den knappen bezahlbaren Wohnraum – verfallen lassen muss. Fakt ist, dass die Stadt, Stand jetzt, nur begrenzte Möglichkeiten hat, bei privaten Leerständen einzugreifen.

So könnte sie beispielsweise aus Gründen der Bauaufsicht einschreiten, wenn das Haus in einem heruntergekommenen Zustand ist. Also wenn jemand durch herabstürzende Teile verletzt werden könnte. Und selbst dann sind die Eigentümer nicht verpflichtet, das Gebäude wieder bewohnbar zu machen. Sie müssten lediglich die gröbsten Mängel beseitigen.

Ein Mittel zum Zweck

Wesentlich effektiver könnte jedoch eine sogenannte Zweckentfremdungssatzung sein. Sie wäre ein Mittel, um gezielt dagegen vorzugehen, dass Wohnungen als Feriendomizil oder Gewerbefläche zweckentfremdet werden oder länger leerstehen.

Nachfrage übersteigt Angebot

So hat sich der Stadtrat in Fürth beispielsweise im Dezember 2021 dafür ausgesprochen, eine solche Zweckentfremdungssatzung aufzustellen. „Die Situation auf dem Fürther Wohnungsmarkt wird seit Jahren als angespannt empfunden. Insbesondere die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum übersteigt hiernach regelmäßig das vorhandene Angebot“, teilt Pressesprecherin Susanne Kramer auf Anfrage mit.

Zudem ist die Stadt Fürth – genauso wie Rosenheim – in der Mieterschutzverordnung der bayerischen Staatsregierung als Gebiet aufgeführt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Stabstelle im Moment im Aufbau

Nachdem sowohl Nürnberg als auch Erlangen eine Zweckentfremdungssatzung beschlossen haben, sprachen sich auch die Politiker in Fürth dafür aus. „Die hierfür geschaffene Stabstelle ist aktuell im Aufbau. Eine Mitarbeiterin ist momentan tätig, eine weitere soll hinzukommen. Kontrollen sollen von diesen im Wege eines Außendienstes ebenfalls stattfinden“, teilt Pressesprecherin Kramer mit.

Gute Resonanz durch Leerstandsmanagement

Einen etwas anderen Weg hat die Stadt Augsburg eingeschlagen. Zwar soll auch hier in naher Zukunft – wenn der Stadtrat zustimmt – eine Zweckentfremdungssatzung aufgestellt werden, bis es soweit ist, setzt man jedoch auf ein sogenanntes Leerstandsmanagement. „Bürger haben die Möglichkeit, Leerstände, die ihnen bekannt werden, dem Leerstandsmanagement bei der Stadt mitzuteilen“, sagt Martin Schenkelberg, Sozialreferent der Stadt Augsburg.

Die Stadt gehe anschließend jedem einzelnen Hinweis nach und nimmt laut Schenkelberg Kontakt mit dem Eigentümer auf, um durch die Beratung und gegebenenfalls durch die Vermittlung von Mietern auf eine Beendigung des Leerstands hinzuwirken. „Die zunehmende Sensibilisierung der Öffentlichkeit für das Problem des Leerstandes von Wohnraum ist wichtig, denn Wohnraum ist knapp. Jede einzelne Wohnung, die man so zurückgewinnen kann, bedeutet eine Chance für Einzelpersonen oder Familien“, sagt der Sozialreferent.

Fokus liegt auf Gewerbeimmobilien

Und in Rosenheim? „Soweit der Stadt Leerstände bekannt werden versucht die Stadt selbst, derartige Wohnimmobilien anzumieten, weil für die Unterbringung von Flüchtlingen und anderen Wohnungsberechtigten hoher Bedarf besteht“, sagt ein städtischer Pressesprecher. Ansonsten aber könne es nicht Aufgabe der Kommune sein, „der Nutzung von Wohngebäuden nachzuspüren.“

Eine Zweckentfremdungssatzung für die Stadt Rosenheim sei keine Option. „Der Bedarf wird alle zwei Jahre überprüft und in den Gremien entschieden. Bisher wurde ein Bedarf nicht festgestellt“, heißt es dazu aus dem Rathaus.

Regelmäßige Begehungen

Etwas anders sieht es bei Gewerbeimmobilien aus. Hier beobachtet die städtische Wirtschaftsförderungsagentur laut Verwaltung das Marktgeschehen durch Analyse der relevanten Immobilienportale sowie durch regelmäßige Begehungen der Innenstadt mit entsprechenden Kontakten zu den Immobilieneigentümern zur weiteren geplanten Nutzung.

Factbox: Diese Regeln gelten in München

Wohnraum darf in München nur mit einer Genehmigung zweckentfremdet werden. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt laut der Stadt München beispielsweise dann vor, wenn Wohnraum

  • beruflich oder gewerblich genutzt wird (zum Beispiel als Büro oder als Praxis),
  • für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung genutzt wird oder
  • länger als drei Monate leer steht.

Wenn Wohnraum leer steht, obwohl dieser eigentlich bewohnt werden könnte, wird dem Wohnungsmarkt genauso Wohnraum entzogen, als wenn der Wohnraum beispielsweise als Büro genutzt würde, erklärt die Stadt München auf ihrer Internetseite. Wichtig sei jedoch auch, dass nicht jeder Leerstand, der länger als drei Monate andauert, automatische eine unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Zulässige Gründe liegen beispielsweise dann vor

  • wenn der Wohnraum verkauft werden soll.
  • wenn der Wohnraum modernisiert/ saniert werden soll und deshalb leer steht.
  • wenn die Eigentumsverhältnisse nicht zweifelsfrei geklärt sind, beispielsweise bei Erbauseinandersetzungen

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