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Debatte über Bodenrecht

Was tun gegen horrende Wohnungsmieten und immer teuerer werdende Immobilien?

Beim Bodenrecht geht es sowohl um bestehende Bauten als auch um Neubauten.
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Beim Bodenrecht geht es sowohl um bestehende Bauten als auch um Neubauten.

Die Bodenpreise steigen und steigen, und mit ihnen Mieten und die Kosten für Eigenheime. Die Rosenheimer Grünen wollen deshalb grundsätzlich über einiges debattieren und haben mit Bernadette Felsch vom Münchner Forum eine Expertin eingeladen.

Rosenheim – „Da herrscht ein Narrativ vor, das leider falsch ist, sich aber verhängt“, erklärt Bernadette Felsch. Und dabei ist das Bodenrecht, wie Bastian Trieb, Beirat im Vorstand der Rosenheimer Grünen, ergänzt, „das vorgelagerte Problem.“ Es werden Debatten über Sozialneid aufgemacht, über Sozialismus und dass man „der Oma ans Eigenheim wolle“ – und das qua Gesetz. Das stimme natürlich alles nicht, erklärt Felsch, wenn sie über Bodenrecht, mögliche Reformen und die Instrumente der Kommunen spricht.

Binnen vier Jahren 23 Prozent höhere Miete

Dazu eingeladen hatten sie die Rosenheimer Grünen, denn es gilt Antworten auf die Wohnfrage zu finden, die längst nicht mehr nur Metropolregionen wie München beschäftigt, sondern auch in Rosenheim angekommen ist. Die Mieten steigen ebenso stark wie die Kaufpreise. Allein zwischen 2014 und 2018 erhöhten sich die Mieten um 23 Prozent, die Löhne nur um 8,5 Prozent. Die Lage ist seit dem nicht besser geworden. Das zeige, dass die vorhandenen Instrumente nicht genug wirkten.

Bodenrecht ist in diesem Sinne erst mal kein juristischer Begriff, sondern ein politischer. Juristisch betrifft er viele Einzelbereiche wie Baurecht oder Erbrecht. Die Idee dahinter ist eigentlich recht simpel: Boden ist keine Ware wie jede andere, die dem Markt frei unterworfen sein sollte. Denn zum einen ist Boden lebensnotwendig und zum anderen nicht vermehrbar. Genau wie Wasser. Aber Boden ist in Deutschland nahezu vollständig den Gesetzen des Marktes unterworfen.

Das ist nicht überall auf der Welt so – nicht mal überall in der EU. In Dänemark zum Beispiel: Immobilien besitzen dürfen sowieso nur Menschen, deren Hauptwohnsitz in Dänemark ist und auch maximal zwei: Ein Haus zum Wohnen und eine Ferienunterkunft. Ein Oberbayer, der sich Häuserpreise in Dänemark anschaut, dem fällt dann eventuell die Kinnlade runter: Nördlich der deutschen Grenze lässt sich wohl eine Null der Kaufsumme im Durchschnitt streichen.

Aber auch die bestehenden Regelungen sind Gegenstand von Felschs Kritik. Zum Beispiel die sogenannte Spekulationsfrist. Diese besagt, dass nach zehn Jahren keine Steuern mehr auf die Gewinne beim Immobilienverkauf anstehen. Wer ein Grundstück kauft und es nach zehn Jahren für das doppelte wieder verkauft muss auf seinen Gewinn keine Steuern zahlen.

Aus kommunaler Sicht ist aber das Problem, dass das Bundes- oder EU-Recht betrifft. Selbst wenn es die Mehrheiten geben würde, könnte die Stadt weder Besitz beschränken noch Steuern auf Gewinne erheben. Aber es gibt Instrumente für die Kommunen, erklärt Felsch. Zum Beispiel das Zweckentfremdungsrecht. Das betrifft aber vor allem einzelne Wohnungen, die als Arztpraxis oder Kanzlei genutzt werden statt wie vorgesehen bewohnt zu werden. Dass dies tatsächlich so gemacht werde, berichten die beiden Stadträte Anna Rutz und Franz Lukas. Aber, so Felsch, es sei ein kleinteiliges Instrument und lindere das grundsätzliche Problem nicht.

„Ein schärferes Schwert“ ist das Erhaltungssatzungsrecht. Die Idee dabei ist, Quartiere und Viertel vor Gentrifizierung zu schützen. Dazu gehört zum Beispiel ein kommunales Vorkaufsrecht – an und für sich jedenfalls. Im November vergangenen Jahres hat das Bundesverwaltungsgericht dieses gekippt. Aber soweit möglich hätte die Stadt Rosenheim das immer wieder genutzt. Nur sind die Mittel begrenzt, wie Anna Rutz erklärt: Die Stadt habe einfach nicht genügend Geld, um das Vorkaufsrecht immer auszuüben. Sie macht dem Rathaus keine großen Vorwürfe, auch wenn sie sich natürlich ein paar Dinge anders wünscht. Zum Beispiel den Ausbau des Rosenheimer Modells: Bei Baugebieten mit mehr als 10 000 Quadratmetern Fläche wird nur dann Baurecht geschaffen, wenn die Stadt einen Anteil von bis zu 35 Prozent der Flächen erwerben kann, um dort selbst zu bauen. Dieser Anteil, so sind sich die Stadträte Lukas und Rutz einig, sollte höher sein.

Aber bestimmte Dinge könne die Stadt halt nicht leisten. Auch gäbe es eine generelle Überforderung der Verwaltung und der städtischen Wohnungsbaugenossenschaft. Die ist einfach nicht so groß wie die Münchner Pendants. Aber Bastian Trieb erwähnt schon, dass die Stadt durchaus mehr Einfluss üben könne, etwa via Konzeptvergaben. Das heißt, dass die Stadt Bebauung nur ermöglicht, wenn ein gewisser Anteil sozialgerechter Wohnungen vorhanden ist oder ein möglichst klimaneutraler Bau vorliegt. Das würde die Verwaltung nicht überfordern, da man die konkreten Planungen auslagert.

Noch besser fände es Trieb, wenn es einen „Baubürgermeister“ geben würde. In München etwa hätten die Stadtbaurätinnen einiges bewirken können, erklärt er. So könne man Kräfte und Expertise bündeln.

Erbe entscheidet über Besitzverhältnisse

Die parteiinterne Dynamik ist abhängig von einer Realpolitik, die die grünen Stadträte an konkrete Mehrheiten bindet, und den politischen Ideen der Partei. Aber weder Trieb noch Rutz sehen da ein Problem: „Man darf ja das Optimum nicht vergessen“, erklärt die Stadträtin. Und auch Trieb ist sich über die politischen Zwänge bewusst: „Wir rennen gegen die Wand, aber das gehört dazu.“

Nötig ist eine grundsätzliche Debatte aber allemal. Schließlich gehe die Schere zwischen Arm und Reich, Eigentümern und Mietern, immer weiter auseinander, erklärt Felsch. Und stellt fest: „Man sucht sich nicht aus, ob man mietet oder besitzt.“ Das Erbe entscheide das, nicht etwa die eigene Arbeitsleistung.

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