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Pachten statt kaufen?

Neues Einheimischen-Modell: So will Hans Fritz für mehr erschwingliches Bauland in der Region Rosenheim sorgen

Der Bad Endorfer Hans Fritz hält Erbbau-Verträge für eine Lösung, damit Kommunen günstiges Bauland schaffen.
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Der Bad Endorfer Hans Fritz hält Erbbau-Verträge für eine Lösung, damit Kommunen günstiges Bauland schaffen.
  • Jens Kirschner
    VonJens Kirschner
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Warum kaufen, wenn man auch pachten kann? Um den hohen Preisen für Baugrund entgegenzusteuern sieht der Bad Endorfer Hans Fritz eine Lösung: Erbbau-Verträge. Er hofft, mit diesem Modell mehr Menschen zum Eigenheim in ihrer Region verhelfen zu können. Eine Kommune geht diesen Weg bereits.

Rosenheim – Baugrund ist teuer. Diese Lektion dürften die meisten, die in der Region Rosenheim ihr Eigenheim verwirklichen wollen, frühzeitig gelernt haben. Abhilfe soll unter anderem das Einheimischen-Modell schaffen, bei dem sich der Grundbesitzer gegen die Ausweisung von Bauland verpflichtet, einen Teil seiner Parzellen an Einwohner des Ortes zu verkaufen.

Eigentum verbleibt beim Landwirt

Der Bad Endorfer Hans Fritz hat hier einen anderen Vorschlag. Er widmet sich unter anderem ökologischen Holzbauprojekten und will vor allem Landwirte motivieren, ihre Flächen als Baugrund zur Verfügung zu stellen.

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Über einen Erbbauvertrag. Damit verbleibt das Grundstück im Eigentum des Bauern, dessen Nutzung, aber vor allem natürlich das Recht, auf diesem bauen zu dürfen, geht auf den sogenannten Erbpachtberechtigten über. Und das für entsprechend lange Zeit.

150 Euro pro Monat für das Grundstück

In Fritz‘ Vorstellung müssten Bauern ihren Grund für zumindest 75 Jahre abtreten, damit die Kommune im Gegenzug das notwendige Baurecht schafft. Läge der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche bei 20 Euro, müsste ein Hausbauer mit 90 Quadratmetern pro Monat mit einer Belastung von 150 Euro für den Pachtzins rechnen. Beim Kauf des Grundstückes müsste er den Preis komplett auf den Tisch legen.

Flächen gewinnbringend vermarkten

Oft seien es psychologische Gründe, die Landwirte davon abhielten, ihre Flächen zu verkaufen: Man will sich nicht von Eigentum trennen, das sich womöglich schon seit Generationen im Eigentum der Familie befindet. Beim Erbbau indes bleibt das Eigentum in Händen der Landwirte.

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„Nach meiner Überzeugung als ehemaliger Bauer und Kenner der Mentalität meiner Berufskollegen würde mit der Realisierung einer veränderten Neuauflage des Erbpachtmodells erheblich mehr Bauland zur Verfügung stehen.“ Für Landwirte, findet Fritz, biete sich über den Weg des Erbaurechts eine Möglichkeit, ihre Flächen gewinnbringend zu vermarkten, ohne diese verkaufen zu müssen.

Ähnliches Vorhaben in Rohrdorf

Ein Punkt, den der Rohrdorfer Bürgermeister Simon Hochstetter bestätigen kann. In seiner Gemeinde bahnt sich gerade ein Projekt an, mit dem die Kommune ähnliche Wege gehen will, um Bauland über eine Erbbauvereinbarung zu gewinnen. Auch Hochstetter kennt jene Vorbehalte, die viele Landwirte hätten, wenn es darum geht, Ländereien zu verkaufen.

„Das war bei uns auch der Anlass, diesen Weg zu wählen“, kommentiert der Rathauschef, warum sich Rohrdorf für das Erbbaurecht-Modell entschieden hat. Auch der Kreisobmann für Rosenheim des Bayerischen Bauernverbands, Josef Bodmaier, bestätigt: Der Bauer eines gesunden Hofs würde sich niemals von seinen bewirtschafteten Flächen trennen.

Geringere Steuerbelastung

Ungenutzte Parzellen befänden sich ohnehin meist weit weg von den Ortsgrenzen und seien als Bauland entsprechend unattraktiv. Für den Bad Endorfer Hans Fritz spricht noch ein weiterer Aspekt für ein Erbbau-Modell, um neues Bauland zu schaffen: Die steuerliche Belastung sei geringer als beim Verkauf des Grundstückes.

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Auf der anderen Seite könnten sich die Grundstücke auch jene leisten, die „normal verdienen“. Denn der Umstand, dass nur noch Besserverdiener an Bauland kämen, gefährde den sozialen Frieden.

Gemeinde soll Wohnungen vergeben

Um dies zu verhindern, soll die Gemeinde nach Fritz’ Vorstellung entscheiden dürfen, an wen die Häuser und Wohnungen gehen. Und ein weiterer Punkt ist für Fritz von Vorteil: Die Kommunen könnten bei der Vergabe sicherstellen, dass wirklich nur Einheimische die Wohnungen und Häuser erhalten.

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Das etablierte Einheimischen-Modell musste 2017 gestutzt werden, um nicht gegen Europarecht zu verstoßen. Seitdem gilt ein Punktesystem, das unterschiedliche Faktoren berücksichtigt, darunter auch der Umstand, ob die Bewerber aus der Region kommen oder nicht.

Weitere Flächenversiegelung

Die frühere Präsidentin der Bayerischen Architektenkammer, die Rosenheimer Stadträtin Christine Degenhart (Freie Wähler/UP), verweist in Sachen Erbbaurecht auf die Niederlande. Diese hätten das Thema Bodenspekulation mit diesem Instrument gut in den Griff bekommen.

Doch auch mit diesem Vorgehen komme man nicht an der Frage vorbei, wie viel Fläche man künftig versiegeln will. Deswegen plädiert Degenhart dafür, den Bestand an Baugrund nicht aus den Augen zu verlieren und für Möglichkeiten der Nachverdichtung.

Neubauten in Oberbayerns Landkreisen
In Sachen Neubauten lag die Stadt Rosenheim mit 5,5 Baufertigstellungen pro 1000 Einwohner an achter Stelle in Oberbayern, wie eine aktuelle Erhebung der LBS Bayern ergibt. Der Landkreis landet in diesem Vergleich mit 2,7 abgeschlossenen Projekten lediglich auf dem vorletzten Platz 22 und liegt damit noch hinter dem Kreis Berchtesgadener Land (3,4 Neubeuten, Platz 21) der 24 aufgeführten Kommunen.Merklich besser schneidet der Landkreis Mühldorf mit 8,6 Neubauten pro 1000 Einwohner ab (Platz zwei). Der Kreis Traunstein liegt mit 5,4 auf Platz zwölf. Spitzenreiter in diesem Feld ist die kreisfreie Stadt Pfaffenhofen an der Ilm.

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