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Warum das Projekt trotzdem realisiert werden könnte

15 Wohnungen für Familien: Pläne werden in Kolbermoor abgeschmettert

Drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 15 Wohnungen für junge Familien sollen an der Karolinenhöhe in Kolbermoor entstehen. Investor Hans Köstler hofft, dass der Bau spätestens im Sommer starten kann.
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Drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 15 Wohnungen für junge Familien sollen an der Karolinenhöhe in Kolbermoor entstehen.
  • Kathrin Gerlach
    VonKathrin Gerlach
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Investor Hans Köstler lässt sich nicht entmutigen. Er will trotz Wirtschaftskrise, Inflation und sprunghaft gestiegener Zinsen bezahlbares Wohneigentum schaffen. Deshalb hat er die Pläne für drei Doppelhäuser an der Karolinenhöhe verworfen und will stattdessen Mehrfamilienhäuser bauen. Doch der Kolbermoorer Bauausschuss sieht das Projekt kritisch.

Kolbermoor – Die Botschaften der Kolbermoorer Leerstandskonferenz „Jemand daheim“ sind vielen noch gut in Erinnerung: Nachverdichtung vorhandener Wohngebiete. Statt des überlebten Modells der Eigenheime werden Mehrfamilienhäuser als die Wohnform der Zukunft angesehen. Genau diesen Botschaften folgt Hans Köstler, der Geschäftsführer der K & E Wohnbau GmbH & Co. KG aus Grünwald.

15 Eigentumswohnungen für junge Familien geplant

Er hat zwei Grundstücke an der Karolinenhöhe 43 und 45 erworben. Seine Pläne, hier drei Doppelhäuser zu errichten, wurden von der Wirtschaftskrise durchkreuzt. Explodierende Baupreise und steigende Zinsen ließen die Kosten für eine Doppelhaushälfte auf 1,4 Millionen Euro hochschnellen. Ein Preis, den junge Familien nicht mehr zahlen können. „Die Doppelhäuser waren nicht vermarktbar“, informiert Köstler. Also passte er seine Pläne an die Nachfrage an.

„Familiengerechte Wohnungen werden gesucht, aber sie müssen auch bezahlbar sein“, so der Investor: „Wir sind gerade dabei, eine wirtschaftliche Kalkulation zu erstellen, um die Wohnungen zu einem akzeptablen Preis anbieten zu können.“ Doch das ist an der Karolinenhöhe eine ziemliche Herausforderung, denn hier potenzieren sich die gestiegenen Baukosten durch den Seeton, der es erforderlich macht, den Baugrund aufwendig mit Betonpfeilern zu stabilisieren. Trotzdem ist Köstler optimistisch, für 15 Familien ein bezahlbares neues Zuhause schaffen zu können.

In drei Gebäuden sollen jeweils fünf Wohnungen mit Größen zwischen 75 und 120 Quadratmetern entstehen. Wohnbereiche in Souterrain und Erdgeschoss werden mit Terrassen und Grünflächen zu Gartenwohnungen. Die Zwei-Zimmer-Appartments im ersten Geschoss verfügen über einen überdachten Balkon und eine Sonnenterrasse. Über das gesamte Dachgeschoss reicht die fünfte Wohnung im Gebäude. Auch sie soll mit einem offenen Wohnbereich für Küche und Wohnzimmer großzügig geschnitten sein. Großflächige Dachfenster und eine Terrasse an der Stirnseite eröffnen den Blick über Kolbermoor in die Berge.

Nachhaltiges Energiekonzept

„Damit sich die Heizkosten nicht zu einer zweiten hohen Miete mit unabsehbarer Entwicklung nach oben entwickeln, wird eine Wärmepumpe eingebaut“, informiert Köstler. „Zusammen mit einer Photovoltaikanlage können dadurch die Stromkosten der Wärmepumpe stark kompensiert werden und die Bewohner nahezu zu energetischen Selbstversorgern machen.“

Drei Häuser mit jeweils fünf Wohnungen sollen an der Karolinenhöhe entstehen. Die Gartenwohnung (oben rechts) erstreckt sich über Souterrain und Erdgeschoss. Die Dachgeschosswohnung (unten) wird mit großen Fenstern und offenen Wohnbereichen großzügig und lichtdurchflutet gestaltet.

Tiefgarage sorgt für viel Grün und Lebensqualität

Alle drei Gebäude sind über eine Tiefgarage miteinander verbunden. „Für mich ist es die freundlichste Variante, wenn Autos, Motorräder, Fahrräder und Lastenräder in der Tiefgarage verschwinden, und das Grundstück oberirdisch für Gärten, Terrassen und Spielplatz erhalten bleibt“, beschreibt Köstler seine Philosophie vom Wohnen im Grünen. Alternativ hätte er auf dem Grundstück 24 Stellplätze schaffen müssen. „Doch da würde jeder an einen kleinen Supermarkt denken und nicht an Lebensraum oder Wohnqualität“, betont der Planer.

Großer Spielplatz für die kleinen Mieter

In das Areal des neuen Wohnquartiers fügt sich auch ein 56 Quadratmeter großer Spielplatz mit Hügellandschaft, Rutsche, Wippe, Schaukel und Bänken ein. Er soll von Grün umgeben sein. „Vor allem als Sichtschutz“, beschreibt Köstler seine Pläne. Im Kolbermoorer Bauausschuss allerdings wurde der Spielplatz negativ bewertet. „Er gehört ins Zentrum des Areals“, forderte Markus Schiffmann (CSU). Dass der Spielplatz am Rande des Grundstücks vorgesehen ist, bewertete er als Versuch, den Lärm den Nachbarn und nicht den neuen Mietern zuzumuten.

Der Freiflächenplan zeigt, wie sich die drei Gebäude in das Areal an der Karolinenhöhe 43 und 45 einfügen. Der Spielplatz ist am Rande des Wohnquartiers (Bildmitte, rechts) geplant.

Die Stadt Kolbermoor hatte dem Bauwerber angeboten, den Spielplatz für 42.000 Euro abzulösen. Nach der Bayerischen Bauordnung (Artikel 7, Absatz 3) muss bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen ein ausreichend großer Kinderspielplatz angelegt werden. Der Investor kann aber auch darauf verzichten und eine Ablösesumme an die Stadt zahlen. Diese muss das Geld dann zweckgebunden für die Herstellung oder Unterhaltung einer örtlichen Kinder- oder Jugendfreizeiteinrichtung verwenden. An der Karolinenhöhe wurde keine Ablösesumme gezahlt, denn: „Der Spielplatz fügt sich ideal in die Freifläche ein und ist ein Grund mehr, dass sich junge Familien hier wohlfühlen werden“, betont Köstler, für den es kein glücklicheres Geräusch gibt als das spielender Kinder.

Ist die Nachverdichtung zu stark?

Thema im Bauausschuss war zudem die Nachverdichtung. Auch wenn die aktuell geplanten Gebäude nicht größer als die genehmigten Doppelhäuser sind, vertrat CSU-Stadtrat Schiffmann die Meinung, dass sich drei Häuser für insgesamt 15 Familien nicht in den Siedlungsbereich der Karolinenhöhe einfügen. „Das passt da nicht“, sagte er, denn im Umfeld gebe es nur Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser.

„Gesetzliche Grundlage für die Betrachtung der Karolinenhöhe ist der Paragraph 34 des Baugesetzbuches“, erläuterte Bürgermeister Peter Kloo (SPD). „Da sich das Projekt nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist, haben wir keine Grundlage, das Vorhaben abzulehnen.“

Für Ablehnung gibt es keine gesetzliche Grundlage

Auch das städtische Bauamt hatte dem Bauausschuss empfohlen, dem Projekt zuzustimmen, da fünf Wohneinheiten pro Haus nicht unverhältnismäßig seien. Der Bauausschuss verweigerte dem Projekt trotzdem mit 5:2 Stimmen das gemeindliche Einvernehmen. Und das, obwohl das Landratsamt als Untere Genehmigungsbehörde bereits signalisiert hatte, dass es das gemeindliche Einvernehmen ersetzen werde, da das geplante Bauvorhaben genehmigungsfähig sei.

Bau soll noch in diesem Jahr beginnen

„Ich gehe davon aus, dass das Projekt vom Landratsamt jetzt genehmigt wird“, sagt Alexander Lemke-Glashauser vom Kolbermoorer Bauamt auf Anfrage der OVB-Heimatzeitungen: „Die Kommune wurde zwar noch einmal gehört, aber es gibt keine gesetzliche Grundlage, das Vorhaben abzulehnen.“ Investor Hans Köstler rechnet noch im Frühjahr mit der Baugenehmigung. Dann soll auch die Vermarktung der 15 Wohnungen starten. Der Spatenstich für das Projekt soll noch in diesem Jahr - voraussichtlich im Sommer - erfolgen.

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