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Baukosten und Grundstückspreise explodieren

Markt ist leergefegt: Grassau kämpft um sozialgerechtes Bauland

Derzeit herrscht noch rege Bautätigkeit an der Kaiserblickstraße. Neue Grundstücke nach dem Einheimischenmodell werden zur Zeit von der Gemeinde nicht vergeben.
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Derzeit herrscht noch rege Bautätigkeit an der Kaiserblickstraße. Neue Grundstücke nach dem Einheimischenmodell werden zur Zeit von der Gemeinde nicht vergeben.
  • VonTamara Eder
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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist nach wie vor weit verbreitet, die enorme Nachfrage kann aber kaum bedient werden. Die Explosion bei Grundstückspreisen und Baukosten tun das Ihrige dazu, den Traum wie eine Blase platzen zu lassen. In Grassau versucht man nun, massiv gegenzusteuern. Das Vorhaben gleicht einer Mammutaufgabe.

Grassau – In einer über zweistündigen Diskussion wurde bei der jüngsten Sitzung des Grausauer Marktgemeinderats versucht, möglichst viele Parameter zur Vergabe und Ausweisung von Bauland sozialgerecht und zukunftsorientiert zu erarbeiten. Beratend stand dabei Rechtsanwalt Dr. Stephan Figiel der Münchner Anwaltskanzlei Dörring- Spieß zur Seite.

Neue Möglichkeiten für Bauland gesucht

Diskutiert wurde über Baulandausweisung und Abschöpfung von Bauland für Einheimische auf der grünen Wiese sowie über Ausweisungen im Innenbereich als Lückenschluss. Explodierende Grundstückspreise und enorm gestiegene Baukosten ließen die Räte über neue Möglichkeiten nachdenken, Bauland für Einheimische zu sichern.

Angespanntem Wohnungs- und Baulandmarkt entgegentreten

„Noch ist der Entwurf des Grundsatzbeschlusses nicht reif für eine Abstimmung“, erklärte Bürgermeister Stefan Kattari (SPD) mit dem Hinweis auf die bereits mehrfach erfolgten Diskussionen im Rat und Bauausschuss. Bei der Auseinandersetzung mit Fallkonstellationen sei man zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen. Ziel dieses Grundsatzbeschlusses sei, dem angespannten Wohnungs- und Baulandmarkt entgegenzutreten.

Zahlreiche Verpflichtungen für Bauwerber geplant

„Wir werden zukünftig noch vor der Ausweisung von Bauland Grund kaufen müssen und damit das gleiche Risiko tragen, wie der Grundeigentümer“, so Bürgermeister Kattari. Der Verkehrswert der Fläche wird dabei von einem Gutachterausschuss ermittelt. „Wir wollen weiterhin preisreduzierte Grundstücke im Rahmen einer Modelllösung an Einheimische weitergeben“, betonte der Rathauschef. Um Bauland nicht zu bevorraten und damit zu spekulieren, werden Bauwerber künftig verpflichtet, das Grundstück in einer angemessenen Frist zu bebauen. Zudem werden die Bauwerber nach dem neuen Grundsatzbeschluss verpflichtet, das Gebäude 20 Jahre ab Bezug selbst zu nutzen. Dazu besteht ein Veräußerungsverbot.

Hauptwohnsitzbindung bleibt bestehen

Ein weiteres Thema sei die Erweiterung von Baurecht für Nachkommen und der Wunsch auf Nachverdichtung. Auch hier gelte dann „die Hauptwohnsitzbindung“, so Kattari. Vorgeschlagen wurden 600 Quadratmeter Mindestfläche für ein zusätzliches Baurecht. Sollte die Fläche mehr Baugrund ermöglichen, dann werde die Gemeinde abschöpfen und an Einheimische vergeben.

Mietmodell bietet Möglichkeiten zur Abschöpfung

Auch ohne Zwischenerwerb der Gemeinde könnte die Vergabe direkt vom Eigentümer zu den Bedingungen der Gemeinde veräußert werden. Eine Möglichkeit der Abschöpfung für den einheimischen Bedarf sei das Mietmodell, ergänzte der Rathauschef. Hierbei müsse ein Teil des Gebäudes an einkommensschwächere Personen vermietet werden. Die Gemeinde behalte sich ein Zustimmungsrecht vor. Die Nettokaltmiete dürfe dann nicht mehr als 75 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete betragen.

Derzeitige Einkommensgrenzen sind unrealistisch

Ein weiteres Problem des derzeit aktuellen Einheimischenmodells sind die festgelegten, maximalen Familieneinkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Mit diesen Einkommensgrenzen ließe sich aktuell aber kein Bau mehr realisieren, so Kattari.

Flächen sollten vor jedweder Planung gekauft werden

„Das ist der komplexeste Grundsatzbeschluss, den ich je gemacht habe“, erklärte Rechtsanwalt Dr. Figiel. Zum einen solle das belang praktizierte Modell rechtssicher gemacht werden und das Ziel, Baurecht für eine sozialgerechte Bodennutzung auszuweisen und bezahlbare Grundstücke bereitzustellen, verfolgt werden. Das Problem sei, so Figiel, „dass es auf dem Markt keine Grundstücke gibt.“ Wichtig sei, dass die Gemeinde zu einem sehr frühen Zeitpunkt Flächen einkauft – noch vor jeder Planung. Die Gemeinde sei dann verpflichtet, den Grund günstiger wieder zu verkaufen. Dieser Preisnachlass gelte nicht für Erschließungskosten, die in voller Höhe an die Bauwerber weitergeleitet werden müssen.

Gemeinden haben drei Interessen

Kattari nannte drei Interessen: Bei der Ausweisung von Baurechten soll eine Abschöpfung erfolgen. Darüber hinaus sollen einheimische Familien bei der Ausweisung von Wohnbauland für deren Nachkommen unterstützt werden. Und die bauliche Entwicklung der Gemeinde soll aktiv gestaltet werden.

Im weiteren Verlauf der Sitzung informierte Bürgermeister Kattari, dass die Gemeinde noch verbliebene Grundstücke derzeit nicht ausschreibe. Zunächst solle der Grundsatzbeschluss erfolgen.

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