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Interview mit dem Bürgermeister

Ferienwohnungen und teure Grundstücke: Wird Wohnen in Prien bald unbezahlbar?

Zu viele Fremdenzimmer bei zu wenig Wohnraum in Prien? Rathauschef Andreas Friedrich zumindest sieht keine dramatische Entwicklung in dieser Hinsicht.
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Zu viele Fremdenzimmer bei zu wenig Wohnraum in Prien? Rathauschef Andreas Friedrich zumindest sieht keine dramatische Entwicklung in dieser Hinsicht.
  • Jens Kirschner
    VonJens Kirschner
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Auch Prien leidet darunter, dass die Immobilienpreise steigen. Das macht es mitunter auch für Einheimische schwer, erschwinglichen Wohnraum zu finden. Auf der anderen Seite melden Eigentümer Ferienwohnungen an. Wie groß ist das Dilemma zwischen Wohnen und Urlauben in Prien?

Prien – Wenn Wohnungen zu Ferienwohnungen werden: Auch in Prien nutzen Bürger die Möglichkeit, ihre Vier Wände zu nutzen, um Touristen zu beherbergen. Wie sehr dies zulasten des ohnehin angespannten Wohnungsmarkts geht, berichtet Rathauschef Andreas Friedrich (ÜWG) im Gespräch mit den OVB-Heimatzeitungen.

Andreas Friedrich.

In der jüngsten Bauausschusssitzung ging es um die Umwidmung einer Wohnung in eine Ferienwohnung. Man merkte Ihnen an, dass Sie hierüber mit Blick auf die Wohnungssituation nicht begeistert waren. Gibt es zu viele Ferienwohnungen in Prien?

Andreas Friedrich: Die Umwandlung von Wohnungen in Ferienwohnungen zum Glück kein großes Thema. Das hat sich auch bei einer internen Auswertung gezeigt, welche die Marktgemeinde 2021 in durchgeführt hat. Erfreulich ist, dass der Bestand an Zweitwohnungen kontinuierlich zurückgeht – leicht aber stetig.

Im Jahr 2019 hatten wir noch 600 Zweitwohnungen gemeldet, das ist bis Oktober 2021 um 50 Wohnungen zurückgegangen. Das liegt natürlich auch daran, dass wir die Zweitwohnungssteuer aufs Maximum des Zulässigen erhöht haben. Das andere Thema: Wir sind Fremdenverkehrsort, und ein solcher lebt natürlich davon, dass wir auch Beherbergungsbetriebe haben. Wir haben viele Privatvermieter, sprich: Ferienwohnungen. Aber nicht so viele, dass typische Wohngebiete dadurch kippen würden.

Sondern?

Friedrich: Wir haben Ferienwohnungen vereinzelt über den ganzen Ort verstreut – auch in den Außenbereichen. Aber wir haben kein Gebiet, bei dem man sagen muss: Hier müsste man rechtlich gegensteuern, weil sonst der Gebietscharakter kippt. Der Standardfall ist das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, die zum Beispiel mal für die Kinder gebaut wurde. Diese sind aber vielleicht gerade im Studium. Und in der Zeit, bis die Kinder zurückkommen, wollen die Eigentümer oft kein Dauermietverhältnis begründen, sondern gehen in Richtung Ferienwohnungsnutzung.

Ist man in Prien glücklich über solche Konstellationen?

Friedrich: Glücklicher wären wir natürlich, wenn alle, die eine Wohnung in Prien suchen, möglichst schnell eine günstige, passende finden würden. Unserer Region ist von einem sehr starken Zuzug aus dem Ballungsraum München geprägt. Das führt dazu, dass die Nachfrage immer größer ist als das Angebot. Da ändert sich auch nichts dran, wenn im Jahr nicht zwischen zwei und fünf Wohnungen zu Ferienwohnungen deklariert werden. Wir haben im Ort eine rege Bautätigkeit, trotz der hohen Preise.

Allerdings muss man so ehrlich sein: Die Grundstücke sind extrem teuer bei uns, und die Baukosten kannten die vergangenen Jahr und vor allem in diesem Jahr nur eine Richtung, die nach oben. Selbst genossenschaftliches Bauen stößt überall dort an gewisse Preisgrenzen, wo man hohe Grundstückspreise und hohe Baukosten hat. Selbst wenn man nur die Instandhaltungskosten reinholen möchte, kann man inzwischen nicht weniger als zehn Euro pro Quadratmeter verlangen.

Wie sieht der Wohnungsmarkt in Prien generell aus, auch im Vergleich mit anderen Orten mit hohem Zuzug?

Friedrich: Gefühlt ist bei uns in der ganzen Chiemseeregion die Situation bis nach Rosenheim in den Gemeinden ähnlich. Was wir aktuell merken: Es gibt sehr wenige Wohnungsinserate in Prien, aber auch in Bernau, Aschau und Rimsting. Auch online gibt es relativ wenige Angebote. Und wenn, dann zu sehr hohen Preisen.

Ist es für den „Ur-Priener“ ein Problem, wenn er sich finanziell nicht imstande sieht, in seiner Gemeinde wohnhaft zu bleiben?

Friedrich: Durch den enormen Zuzug aus dem Großraum München, sind diese Leute auch bereit, die hohen Preise zu bezahlen. Die Einkommensituation in München gestaltet sich anders als bei uns auf dem Land. Jemand, der bei uns in Prien arbeitet, zum Beispiel in der Gastronomie, hat tatsächlich Probleme, Wohnraum zu finden. Weil er den aufgerufenen Preis mit seinem Einkommen nicht finanzieren kann.

Haben Sie den Eindruck, dass die Politik den Kommunen hier genügend rechtlichen Spielraum lässt, um gegenzusteuern?

Friedrich: Ehrlich gesagt, nein. Wir haben das große Thema Grundsteuerreform. Hier gibt es vonseiten des Bundes die Möglichkeit die sogenannte Grundsteuer C zu erheben. Dies betrifft baureife und erschlossene Grundstücke im Innenbereich. Diese Möglichkeit hat die Koalition aus CSU und Freien Wählern im Bayerischen Grundsteuergesetz komplett ausgeschlossen.

Hier kam der Druck von den Freien Wählern. Das bedeutet, dass weiterhin Vorratsflächen von Privaten, aber auch von Immobiliengesellschaften gehalten werden können, ohne diese zu besteuern. Und damit den Druck zu erhöhen, diese Flächen auch endlich zu nutzen.

Wie groß ist dieses Phänomen in Prien?

Friedrich: In Prien ist es ein sehr kleiner Anteil. Es gibt vereinzelt noch ein paar Grundstücke, auch im Innenbereich, die man bebauen könnte, aber das ist in Prien nicht überwiegend. Das andere Thema sind eher die Möglichkeiten, welcher der Gesetzgeber den Gemeinden gegeben hat, mit Satzungen gegenzusteuern und theoretisch auch Zweit- oder Ferienwohnungen zu verbieten. Dies ist aber an solch strikte Vorgaben gebunden, welche in Prien einfach nicht gegeben sind.

Nun ist ja gerade auf dem Land das Bauen im Außenbereich immer wieder Thema. Sollte man das Baurecht so reformieren, dass man ob des Wohnungsdrucks im Außenbereich flexibler ist?

Friedrich: Im Außenbereich wäre es tatsächlich wünschenswert, wenn es etwas flexibler wäre. Allerdings richtet sich hier der Blick nicht auf Immobiliengesellschaften, sondern hier geht es tatsächlich eher darum, wenn beispielsweise Kinder eines Bauernhofs dort ihr Haus errichten möchten.

Es gibt noch gewisse Möglichkeiten durch Einbeziehungssatzungen, allerdings sind hier auch strikte Maßstäbe vonseiten der Regierung anzulegen. Nicht jede beschlossene Satzung wird von der Genehmigungsbehörde auch angewandt.

Was ist Ihr Eindruck: Gibt es einen Punkt, ab dem man sagen kann: Die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannt sich wieder in Prien?

Friedrich: Der Landkreis Rosenheim hat hierzu eine Studie in Auftrag gegeben. Diese zeigt: Unsere Region ist auch künftig von einem starken Zuzug betroffen. Sprich: Wir sind auch weiterhin in eine Boomregion. Daher rechne ich nicht damit, dass sich Grundstückspreise bei uns günstiger werden. Das Zinsniveau steigt aktuell wieder, und gleichzeitig sind die Baupreise massiv gestiegen. Das heißt: Mit einer Entspannung ist nicht zu rechnen – eher im Gegenteil: Ich gehe davon aus, dass die Preise weiterhin stetig steigen werden.

Wird sich mit Blick auf diese Entwicklung das Thema sozialer Wohnungsbau oder bezahlbarer Wohnraum als Aufgabe der Kommunen von den Zentren auch auf kleinere Gemeinden ausweiten?

Friedrich: Wohnungsbau zu bezahlbaren Preisen kann ich natürlich nur dort machen, wo die Gemeinde selbst über entsprechende Grundstücke verfügt oder entsprechende Grundstücke zu bezahlbaren Preisen angeboten bekommt. Das ist in Prien tatsächlich auch das Problem.

Die Gemeinde hat in ihrem Portfolio tatsächlich keine Flächen mehr, wo wir sozialen Wohnungsbau betreiben könnten. Wir bekommen auch Grundstücke nicht zu Preisen angeboten, bei denen man rechnerisch sozialen Wohnungsbau auch verwirklichen könnte. Hier bin ich auch keinem Eigentümer böse. Es ist nur menschlich, dass ich mit meinem Eigentum auch einen möglichst hohen Ertrag erwirtschaften möchte. Insofern sind die Möglichkeiten hierfür in Prien deutlich begrenzt. Wir sind froh, dass die Wohnbaugesellschaft des Landkreises und auch der Landkreis selbst in Trautersdorf ein entsprechendes Projekt startet. Aber von gemeindlicher Seite aus fehlen uns einfach die Grundstücke.

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